第147期 : 方神煉神 大灣先行

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方神煉神 大灣先行

本幫「雙熊」封面故事刊出當日(8月16日),恒指即創下26,871點逾一年新低,簡直就是一本「股市預言書」!剛巧「方神」方新俠,早年已有「股市預言家」稱號,於創刊初期已與行運社長劉東霖合作無間,撰寫了無數個股市預言。事隔兩年他們一個「神」、一個「行運」決定跳出雜誌框架,趕緊在大灣區概念下合作煉製女樓神。

方新俠:「今次肥仔東霖親自前來我Office,邀請我為你們的大灣區女樓神大賽擔任總導師,感覺幾好玩,所以才應承,順便畀個機會大家見證一下『神煉神』的神聖時刻!」

撰文:炒股幫特約記者  攝影:Tommy

方新俠炒股炒期指贏開巷,桃李滿門就人盡皆知,不知對中港樓市又有何睇法?當下市道,股與樓又如何決擇?

據方神表示,過去半年港股累計跌幅超過20%,與其半年前的預言完美命中,技術上層面已進入熊市,從前有很多經濟學理論指出「股市行先樓市」半年。但方神早於幾年前已認為此理論已經不合時宜,樓價會繼續高企,原因歸類有幾種,最核心原因之一是近年中國在經濟改革,內地人的財富幾何級數上升,以2018年中國大陸人口總人數已超過13.9億人,是世界總人口量的18.29%,單單0.1%的內地人來港置業,已經是139萬人。這樣的中國經濟結構底下,並不可能短期作出改變,樓價怎能不升?

窮人點買得起香港樓?

香港的租金回報對比其他國家並不吸引,甚至越豪宅越便租,相反越細的單位,平均呎價越高。賤物鬥窮人,越窮的人越要買樓,否則只能交貴租,要麼就是先買樓收租,再加錢租靚樓。結論形成剩下買樓之人,要麼是長線投資,要麼就是炒樓為主,並非創造現金流為目的,這供不應求的現象是以難以改變的。

中國提倡是一孩政策,香港則提倡二孩政策,人口越來越多,需求越來越大,而且人類壽命越來越長,香港本來就是地少人多,這結構不改變,樓價自然不會跌。

粵港澳大灣區,是「9 + 2」共11個城市的概念,大灣區指由廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、肇慶、深圳、江門九市和香港、澳門。表面上是同一個區,實際上是完全不同的地方環境,香港實際上已是被邊緣化的城市,單從民生的生活,內地的手機APP,從叫車、食飯、付款、叫外賣、應有盡有,一部手機幾乎24小時完全連接整個社區,香港單從科技的民生層面已遠遠追不上內地。新一代的年青人80後、90後、甚至退休之人也會傾向北上置業,特別是惠州、中山,這些面積接近一個香港,先想想如今在惠洲較偏遠的地區呎價大約一千蚊,地段較好的呎價才是五六千蚊,香港隨隨便便也是15,000至20,000蚊的呎價,簡單來說如今在這些區域買樓就如同20年前已在港置業一樣的升幅潛力。

 

五大內地樓的優勢

(一)樓價較低

(二)配套較多

(三)應有盡有

(四)科技遠遠領先香港

(五)升值潛力隨著道路興健,升幅越來越大

 

李婉儀循循善誘  灣區女樓神受教

另外,中港資深地產投資者李婉儀,亦會放下身段化身導師,親自身教幾位女樓神,如何將整個大灣區投資概念的訊息,完整地帶進市場,並從中諦造價值。

李婉儀此前是內地一份權威報章的話事人之一,所以非常熟悉內地政策及經濟走向,與各大地產發展商關係良好,由她主導參與投資的樓盤,都以穩健及升值先行。以大灣區的中山為例,她便認為是區內置業的首選,若搭上珠海便是一對很好的雙箭頭了。其他地方不是不好,但根據過去兩三年的樓市走勢,中山與珠海的確比較先行,特別是前者更是蓄勢待發。有專家認為,未來中山房價將達到每平米3萬元人民幣,目前投資中山正是最好時機。

她解釋,大灣區的概念,其實是參照了世界三大灣區,即美國舊金山灣、紐約灣、日本的東京灣作為典範。於2017年3月5日召開的十二屆全國人大五次會議上,國務院總理李克強在政府工作報告中提出,要推動內地與港澳深化合作,研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃,發揮港澳獨特優勢,提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。正式將粵港澳大灣區的發展提升為國家決策。

地理位置優越

粵港澳大灣區位於「廣佛肇」、「深莞惠」和「珠中江」三大城市經濟圈,以及香港和澳門兩大對外窗口城市的重疊區域,是由廣州、深圳、東莞、惠州、佛山、江門、中山、珠海、肇慶等9個城市,以及香港、澳門兩個特別行政區組成的「9 + 2城市圈」。

交通便利多樣

大灣區內部將形成1小時生活圈,其中廣東省鐵路基建的重心,就是灣區主要城市間的網絡鋪設。預計到2020年,大灣區鐵路運營總裏程達5,500公里,以高速鐵路為骨幹的鐵路網絡基本形成,高速鐵路運營裏程將達2,000公里,實現市市通高速鐵路,與各陸路相鄰省區均有高速鐵路連接。還有城市軌道交通,總規模將達到1,430公里,總投資額達10,353億元人民幣。航空方面,未來粵港澳大灣區的主要城市都將新建或擴建一批機場,廣東省政府將重點打造「5 + 4 骨幹機場」,重點項目包括珠三角新幹線機場新建工程、廣州白雲機場、深圳寶安機場、珠海金灣機場、揭陽潮汕機場、惠州平潭機場等機場改擴建工程等。

人文底蘊刺激港人買中山樓

港人到內地置業最關注二手市場,若從人口分布分析,2017年廣東省新增常住人口便達170萬,位居全國第一。根據灣區城市群發展經驗,灣區的建設將全方位提升城市的開發水平和地產價值。人口聚集首先就必須解決居住問題,區域內房產需求將極大地增加。至於中山能夠作為港人投資粵港澳大灣區房地產必選城市,箇中關鍵在於其文化上的共鳴與港人接近,與其他粵港澳大灣區城市不太相同。中山近十年來外來人口流入並不多,原汁原味的本土風情保留的較為完全,而中山人亦以粵語的人居多,很多老一輩的人根本不會說普通話,這點與香港類似,特別是中山人都是看香港電視台長大的,大家感興趣的娛樂八卦、生活瑣事都極其一致。

行運封神榜

我們偉大的行運社長劉東霖做事一向認真仔細,在女樓神比賽的選拔過程中更是一絲不苟,他自己就終日強調,最尊重女性,絕對不會以貌取人!大家不妨估下他對那一位準女樓神最情有獨鍾?

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