作者 : 阮家洛，從業逾十年，畢業於俄亥俄州立大學工商管理系學士及文學系學士和香港中文大學會計系碩士，主要負責港股TMT行業及中小型股份分析。
弘陽地產及大悅城逆市中擴張
大悅城併購擴張
大悅城地產（00207）是中糧集團旗下的物業運營商。公司大股東得茂有限公司（中糧集團的全資子公司）持有約67%公司股權。公司前身為僑福建設企業，於2013年至2014年通過股份發行和現金從母公司收購八家大悅城及其他資產，並於2014年改名為大悅城地產。2018年中期，大悅城收入為40.26億元（人民幣‧下同），按年減少16%，主要受待售物業銷售減少27%至18.24億元所影響。毛利為21.98億元，按年減少7%。淨利潤為16.88億元，按年增加158%。核心淨利潤19.25億元，按年上升135%。淨負債率為26.4%（2017年同期：28.75%），平均財務成本為4.20%（2017年同期：4.28%），兩方數據進一步改善。期內，集團可銷售物面積合共約83萬平方米，（按地區分布：一線城市和二線城市分別為10%和90%。按類型分布：住宅及公寓和寫字樓及其他分別為67%和33%。目前，公司土地儲備合共469萬平方米，當中，投資性物業佔72%。）
併購基金落地順利，加快大悅城購物中心在全國複製及擴張：未來三年，公司將通過並購基金在全國一、二線城市的黃金地段收購約8個購物中心，並將改造為新的大悅城。預期到2020年，大悅城購物中心數量將增加一倍，而總面積規模達300萬平米或以上。目前，併購基金資本規模約110億元，而公司持有30%股權，並為公司提供強勁現金支援以舒緩擴建時的財務負擔，及後提升公司在投資性物業的盈利能力。值得一提的是，2018年6月，中糧地產和大悅城地產簽訂合作協議後，將產生協同效應，主要是通過擴寬的購地途徑，並同持降低購地成本（主要是整合及規模擴大後，融資成本大幅降低），加上大悅城品牌的知名品牌在與政府談判時其優勢將更明顯。此外，由於房地產調控日漸趨緊，加上市場對資本需求上升，目前公司持有現金115億元，淨負債不足27%，可在低迷的市況中積極擴張，獲取優質的土地儲備。
弘陽市場份額佔地理優勢
弘陽地產（01996）為中國江蘇省領先的綜合性房地產開商，專注於住宅物業、商業及綜合用途物業的開發、運營及管理。弘陽自1999年南京成立，並在近20年時間成功建立了「弘陽」品牌。按2017年銷售建築面積計算，公司在南京的市場份額為3.7%，排名第3；在江蘇和安徽省11個主要城市的市場份額為1.2%，排名第18。目前，弘陽已覆蓋從剛需到頂級物業的五大產品線，包括：時光系、昕悅系、燕瀾系、天宸系與TOP系，適合不同客戶需求，同時集團採用嚴格審查承包商的工作。
南京GDP增長高於全國，弘陽估值具一定折讓。2015-2017年，弘陽收入分別為53.8億元（人民幣‧下同）、87.8億元和61.4億元，2016年收入大幅增長主要是當年蘇州、常州及南京項目同時完成交付。弘陽2018年中期收入為38.64億元，按年跌0.8%。2015-2017年，淨利潤分別為13.29億元、9.31億元和12.21億元；純利率分別為24.7%、10.6%和19.9%。2018年中期公司純利6.51億元，按年跌2.8%；每股盈利0.66元。不派息。值得一提的是，2011年至2017年的南京GDP平均增長率為11.4%，高於同期全國GDP增長的9.1%的水準。此外，弘陽的目前市帳率約為0.8倍，較同業現時的估值具有一定折讓（約1至2倍）。建議投資者可關注未來大悅城和弘陽地產的發展。
【權益披露：本人沒持有上述股份】
