作者 : 蕭永文 ( Raymond ) ，天大資產管理公司 投資總監，曾奪全港珠心算冠軍。 大學時期，「幸運地」遇上百年一遇的金融海嘯，因投資股票獲利12倍被報章訪問，另每年都能發掘倍升投資機會，成為專業投資者。
房價高=經濟好？
長期以來，房地產被視為火車頭產業，因為興建房屋能帶動上中游的鋼鐵、玻璃、鋼筋、水泥、砂石等建造材料，建好樓盤會帶動裝修、家電、家具等下游需求，房地產景氣好，連帶其他周邊相關產業都能獲利。國內生產總值中，包括國內消費（C）、國內投資（I）、政府支出（G）、及淨出口（NX），即GDP = C + I + G + NX，而新樓盤的建設屬於國內投資，因此當經濟向好時，市民所得上升，便有可能增加投資，股市及房地產市是最直接能夠受惠的。此時股市及樓市間可能出現財富效應，即其中一個市場上漲後，投資者傾向將其獲利的資金移轉至另一市場，使兩個市場間出現雙向領先的關係，同時獲利的資金會積極消費，再帶動經濟成長。
樓價不合理 連帶負面影響
可是，自2008年美國大規模的量化寬鬆貨幣政策後，導致全球不少城市的樓價已遠遠超越當地市民的負擔能力，市民的入息收入已追不上樓價升幅，購買力下降，市民的消費支出被猛漲的樓價排擠出來。有研究指出，以台灣台北市為例，有不少市民逾六成的收入需要用來還按揭貸款，如果是自住的話，樓價升跌對他們來說，根本就是「紙上浮雲」，反而樓價被炒高後，他們的消費能力和生育意願卻大大減低，人口老化長遠會削弱經濟增長動力。調查又以德國為例，德國政府視房屋為市民必需品，積極以各種政策引導樓價及租金在可負擔能力內，打擊囤樓及炒樓行為，令過去10年來樓價升幅低於一成，但德國經濟成長卻傲視全球。日本自1990年歷經不動產泡沫破滅後，經歷長期的衰退，最近10年來房價雖持續下跌，消費力卻因負擔壓力下降，反而有增長勢頭，安倍總理也因此才能大刀闊斧的提高消費稅，目前看來，對消費的動力影響不大。
當樓價持續跟市民購買力脫勾，很大程度上會影響人民的消費行為和生育計劃，長遠來看，會對當地經濟有負面影響，若當地採取不太開放的外來人口政策，要知道勞動人口就意味著經濟實力，如果未來的年輕人少了，老人多了，必定會造成政府財政一大棘手問題，高樓價會否成為扼殺經濟的殺手，就要看當地政府採取甚麼政策應對了。
