王道財經 : 美國樓市  敲響警號

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作者:《王道財經》由王冠一教授創辦,本著「授之以魚,不如授之以漁」的理念,追蹤重要市場資訊,並致力剖析環球財金大局,務求見微知著,捕捉市場先機。

美國樓市  敲響警號

雷曼於十年前倒閉,美國的次按風暴引爆環球金融動盪。這次海嘯級的金融危機,被視為美國1930年大蕭條以來最嚴重,當時美國樓市急跌三成,股市跳崖式暴跌一半。十年過去,美股屢創新高,在基本因素支撐下,升勢有望延續一段時日;至於美國樓價,現時已升穿當年海嘯前的高位,縱觀近日數字帶來的啟示,樓市似乎比美股險峻得多。

金融海嘯的禍根種於美國樓市,於2000至2006年底,七年間樓價升了一倍。美國人買樓熱情不斷升温,許多信用條件不佳的買家,都可以申請次級按揭貸款,成為引爆金融海嘯的藥引之一。海嘯令美國樓價由高位急回超過三成,但十年後的今天,美國樓價不跌反升,更加急升逾50%,兼且創出新高。

多間央行為了救市,被迫實行前所未有的量化寬鬆及大舉減息,聯儲局同為此列,資金足裕加上息口低迷,令美國樓市於2012年觸底後持續反彈六年,6月美國房屋銷售中位數為27.3萬美元,創出歷史新高。市場質疑樓市已存在泡沫,現時美國大部分城市的樓價已超過金融海嘯前的高位,以升幅計算,頭三位分別是丹佛、達拉斯及西雅圖,當中丹佛最誇張,現時樓價比上一次高峰期超出54%。

美國樓價急升兩大原因

(一)供應不足,美國目前去庫存的周期為四個月,比平均六至七個月為短,反映美國的房屋庫存不足。建築成本升,勞動力又不足,6月美國的建屋活動跌至九個月以來最低。市場預期今年餘下時間建屋度會加快,但幅度有限。

(二)熱錢太多,大量海外資金湧入美國樓市。近年海外買家佔整體樓市的成交量一成,創下新高,金額達到1,500億美元,今年有所回落,但金額仍達1,200億美元。頭五大買家來自中國、加拿大、印度、墨西哥及英國,中國人更加連續六年成為最大買手,平均買樓的樓價比本土買家高出77%。

事實上,當美國進入加息周期後,樓價已開始喘不過氣來,有分析預期,按息每升一厘,樓價就回落7%。的確,以重要指標標準普爾的Case Shiler數據來看,美國二十大城市的樓價增速,經季節性調整後按月只升0.1%,幅度是兩年來最低,7月新屋銷售更下跌九個月以來最低。

經濟學家統計指出,美國人供樓負擔能力,由2011起持續回落,今年更加跌至2008年來最低水平。儘管金融風暴不一定在短期橫空而降,但美國人對高樓價的承受能力著實叫人擔憂不已,適逢金融海嘯十周年,美國樓市如今表現,實在有如為市場再敲警號。

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