張智威 : 樓價跌容易上車?

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作者 : 張智威

樓價跌容易上車?

美國三大指數昨晚全線向上,港股於第三季最後一個交易日高開低走,恒指今早高開163點,甫開飆212點,見27,927點半日高,及後慢慢回落,更曾一度倒跌43點,恒指收市報27,778點,升72點。內地股市假期前夕表現造好,上證指數收報2,821點,升1%。

主要重磅藍籌股靠穩,友邦(1299)收市升1.3%;建行(939)、工行(1398)輕微上升;滙控(005)輕微下跌0.3%;騰訊(700)跌0.6%。油價持續強勢,中海油(883)升近4%,為表現最好藍籌;中石化(386)、中石油(857)亦升近2%。港銀12年來首次加最優惠利率(P),本地地產股跑輸大市,恒地(012)、新地(016)跌不足1%。

美國聯儲局在周四凌晨決定加息0.25厘,本港銀行終於跟隨,啟動12年來首度加息。滙豐銀行率先宣布最優惠利率(P)及港元儲蓄利率齊上調0.125厘,較市場預期0.25厘低;渣打、恒生(011)、中銀香港(2388)及多家中小型銀行亦相繼追隨同一加幅,唯獨早前宣布把港元儲蓄利率上調0.25厘的華僑永亨,P加幅達0.25厘,高於大行。大部份港銀上調最優惠利率(P)上調0.125厘,以25年還款期計,供樓人士每月須多付1.4%,即100萬元按揭額每月多供約62元,以平均按揭額約400萬元計,每月供款多約250元,因此本次加息對於供樓人士負擔影響相當輕微,心理作用大於實質作用。

有些投資者經常紛望加息能夠令樓價大跌,好讓完成上車的目標,假若港銀加息過快,樓價真的受到拖累而急跌,但同一時間,銀行因為加息而收緊銀根,當打算上車的投資者向銀行申請按揭時或者會產生困難,因為銀行對於樓價估值會轉趨保守,或會造成樓價估值低於真正成交價,即是估唔足價,再加上加息令承造按揭每月還款額增加,因此通過壓力測試的難度加大。所以,期盼加息令樓價大跌從而能夠上車的投資者,其實其他因素亦值得深思。

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