方澤翹 : 龍床盤VS佳源

作者 : 方澤翹,國農證券投資經理。

龍床盤VS佳源

最近樓市最矚目由佳源國際控股(02768)所持有的「龍床盤」菁雋,菁雋近期多番易手,由建築商亞洲聯合基建(00711)售予內房佳源手中,佳源購入「龍床盤」七成權益,有指佳源接貨價每呎樓面高達1.5萬元,貴絶屯門。菁雋將原本作為露臺變成廁所,廁所露臺約24方呎,創意十足。扣除廁所露台後,全屋可以用到的實用面積只約88呎,令全城嘩然。開售後,龍床盤暫接獲58個認購登記,與首批價單73夥比較,尚差15票才能獲足額認購。成績令人失落。

相比之下內地發展商佳源控股業績卻穏步上揚。佳源集團在中國擁有的物業組合超過四十個,開發區域涵蓋了南京、揚州、南通、泰州、鎮江及蘇州等城市。集團自2016年率先進入粵港澳大灣區,先後在深圳、江門及澳門取得多個項目;於2018年在港成立合資公司,正式進軍香港房地產市場。

投資回報計算

以投資回報作比較,菁雋以實用面積131方呎,價單價285萬元,按揭成數七成為例,投資額84萬元,25年還款期,每月供款8,825元,加上物業管理及地租等,就算新樓租值有7,000元,業主每月還需補貼1,000-2,000元,回報率低至2.9%;相反佳源國際控股截至今年6月底止中期業績顯示,錄得純利9.73億元人民幣,按年升89.01%;基本每股盈利39.7分。派中期息10仙,預期全年派利逾3厘。

潛在升值因素

過往支撐香港樓市的低息環境、單位供應少、貨幣寬鬆的三個因素將慢慢消失,在美國加息周期下,中原城市(中小型單位)領先指數已從高位回落不少,預期未來兩年跌幅將持續;再者,菁雋每平方呎實用呎價高逹1.69萬元,若相比區內新盤成交呎價1.59至1.68元還要高,成為屯門史上最貴新盤,有高水之嫌。

佳源國際控股公布10月份合同銷售金額約28.49億元(人民幣·下同),按年升6.04倍。首十個月,累計合同銷售金額約156.24億元,同比增1.79倍。佳源國際更成功晉身多個具指標性成分股,包括恒生綜合大中型指數成份股、MSCI明晟中國小型股指數成份股、深港通下的港股通證券名單以及香港交易所收市競價交易時段證券名單。以現時14元計算,往績市盈20倍,但半年盈利高逹88%,預計2018年市盈率只有單位數字,如菁雋和佳源二選其一,筆者必棄「龍床」、寧選佳源。

【權益披露:本人沒持有上述股份】

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