樓價跌 2019樓市新動向
新的一年，樓價錄得跌幅，究竟今年樓市如何。今期本報刊邀請到利嘉閣地產研究部主管陳海潮(Derek)接受訪問，他在地產和財經新聞界有近二十年經驗，擅長分析樓市動向。
香港樓價持續高企，在2004年後便一直上升。即使香港政府推出樓市辣招，不少港人仍然難以負擔一室蝸居。根據國際公共政策顧問機構Demographia的2018年國際房價負擔能力報告，香港樓價連續第9年成為全球最難負擔的地方，房價對家庭入息中位數比率上升至20.9倍，即不吃不喝20.9年才能買到一個單位。
影響香港樓市主因
香港樓市主要受供應量、內地資金以及美國量化寬鬆政策這三個因素影響。供應方面，香港土地不足，樓盤供應追不上市民對住屋的需求。加上政府推出樓市辣招，導致很多業主不肯放盤，貨源少，流轉量低，樓價便升高。內地資金方面，香港有聯繫匯率，當人民幣升值，美元和港元的兌換率不變，港幣變相貶值。內地人在香港買樓因兌換率而得到優惠，香港樓盤對他們來說有巨大的吸引力，當大量內地資金投入香港樓市，便導致樓價高企。美國量化寬鬆政策方面，美國實施量化寬鬆的政策，全球資金氾濫，大量熱錢流入香港，導致樓市熾熱。
樓價在去年下半年開始下跌，因娥六招推出、中美貿易戰，以及去年9月為香港12年來首度加息。根據差估署公布的數字，樓價指數自去年8月份連跌5個月，12月份跌至358.4點，累積跌幅9.2%。問及今年樓價是否有機會繼續下調，陳海潮坦言很難預計今年樓價的波幅，因樓價受貿易戰影響，而貿易戰是長期的拉鋸，變數可以很大。以現在的數據來看，樓市跌勢已有緩和的迹象，相信今次跌市只是調整，全面大跌的機會不大。按目前的情況，若貿易戰沒有進一步惡化，息口和失業率維持低企，整體經濟尚算穩定之下，第一季樓價反覆再跌大約3%至5%之後，次季可望回穩橫行。
一手及二手私宅銷情及預測
一手私宅方面，今年中小型一手私宅將面對資助房屋的競爭，登記宗數料會輕微下跌。政府增加資助房屋供應，如居屋、港人首置上車盤等，資助房屋的客源與中小型私樓的客源出現部分重疊，兩者構成競爭。Derek預料今年全年一手私宅交投有機會按年再跌3%，至只有約15,000宗的水平，除非發展商持久維持低價開售的策略，才可望有較多交投。
政府今年將會推售6528伙五二折居屋，料吸引部分中小型單位的客源。發展商有見及此，明白細價樓須與政府的資助房屋競爭，因此低價開售一手樓，像觀塘凱匯、白石角天鑽均以低價開售，其反應熱烈，帶動1月份一手私宅的登記量上升。今年1月份全港共錄得2169宗買賣登記，比去年12月多4.7倍。但2月因農曆新年的傳統淡季因素關係，所以成交量稍微下跌。若然新盤繼續以低價開售，Derek預計仍然可以引發購買力，本月的登記宗數仍會有千宗以上。
二手私宅方面，樓市辣招打擊二手市場。近年金管局持續推出辣招，包括收緊二手樓按揭，把700萬元或以下的物業按揭成數調低至最高六成，加上印花稅等其他費用，二手樓的入場門檻及交易金額增加，影響買家對二手樓盤的入市意欲。Derek說若然政府沒有調整樓市辣招，預料二手私宅買賣登記量按年再跌一成，至約3.5萬宗的水平。
而今年1月份全港共錄得2191宗二手私宅買賣登記，比去年12月的超低基數1585宗上升38%，惟較去年上半的平均每月4000宗仍大為遜色。2月份因農曆新年例淡因素，令交投再次下降，因此他預料本月二手私宅買賣登記量會再次失守2000宗水平，或回落近兩成，至約1750宗左右；但他相信節日的淡市過後，後市登記量可望再次回升。
Derek補充2018年一手樓買賣登記佔比仍接近三成，仍屬近年高水平，料今年情況仍會持續。一手樓的入場門檻較二手樓低，所需首期較少，可以進行二按，做到八成至九成按揭，銀行批核按揭成數也較高。而二手樓方面，政府對其有按揭限制，按揭成數較低，首期約為樓價的四成至五成。因此近年在「缺首期卻供得起」下，購買力多流向一手市場。
問及在2019年此情況會否繼續，Derek說近期有不少發展商以低價開售一手新盤，而樓市辣招繼續鎖死二手樓市場，他預計2019年將繼續以一手樓為主導。
納米樓銷情及預測
「納米樓」至今仍未有一個明確的定義，根據測量界人士，實用樓面面積小於15平方米（約161呎）已屬於「納米樓」。過去納米樓一直有價有市，在2013年至2018年5年間，其落成量大幅增加約7.5倍。問及為何會出現此情況，Derek回答因樓價過高，脫離市場購買力，發展商便把單位面積縮細，從而令總金額減少。市場有住屋需求，但購買力有限，大型單位的樓價超越部分市民的負擔能力，即使納米樓的呎價高昂，總金額還是較中型或大型物業低，部分資金不大充足的市民只能無奈接受。
問及如何看2019年納米樓的銷售情況，Derek相信現在樓市走下坡，買家可用相同的呎價買入更大的單位，因此認為納米樓的供應量和成交量將會有所放緩。近期納米盤銷情慘淡，像早前屯門的納米盤菁雋推售，首日推售27伙，但只賣出2伙。發展商見銷情慘淡，也不敢把細價樓定價過高，惟恐銷情受阻。
入市前的考慮因素
問及有何建議可給予有意在2019年入市的市民，Derek說入市須量力而為，相信之後的樓價不會像早年那樣大幅上升，未來幾年會靠穩及有序微升。若買樓作投資的話，則要考慮清楚樓是否一個合適自己的投資工具。若買家有實際住樓需求，在認真考慮以及仔細計算後，認為自己有足夠的負擔能力，仍可入市。
問及買樓有何因素要考慮，Derek回答若是買樓投資的話，地點為首要考慮因素。鐵路上蓋或鐵路沿線的物業較受客戶歡迎，日後轉售或出租也較為容易。另外，也需留意租金回報率，因為樓價高，租金回報相對低。近年租金回報率一直呈現跌幅，3、4年前仍有近3.5厘，但去年樓價最高位時只有2,7厘。現在樓價下跌，租金回報率有輕微回升，升至接近2.9厘水平。在參考租金回報率後，若認為買樓投資仍然可取，便可入市。
若是自住的話，地點方面，對比九龍及港島區，新界的呎價較低，若以相同的價錢，在新界可買到較大的空間，預算不多的人可考慮在新界置業。但同時也要考慮自身因素，若然買家重視交通便利，或上班地點離新界較遠，位於市區的樓盤對他們而言則較方便。
設施方面，較著重設施及配套的人可留意樓盤是否設有會所，有些樓盤單位空間較細，若設有會所，便能以更大的空間招呼親朋戚友，以及進行各類型休閒活動，如小型宴會及燒烤聚會等。
而資金有限的市民則可多留意資助房屋，政府計劃增加資助房屋的供應，如今年會推出逾6500伙居屋。加上，資助房屋定價與市價脫鉤，價錢較私宅便宜，適合手頭不大寬裕的市民。
