陳錦興:中央動極思靜 內房股有得博

作者:陳錦興

中央動極思靜 內房股有得博

去年因內地樓市進行嚴厲調控,樓價及成交均明顯受壓,不過從近期內房企業公布業績來看,房企盈利仍較市場預期好,加之今年調控政策強調「因城施策」,多個城市出現放鬆訊號,料可支持整體走勢。

去年內地受金融去槓桿、調控收緊等多方面因素影響,房地產市場遇冷。今年1、2月份內地開發商整體住房銷售數據,仍呈現下滑趨勢,同比下降約兩成。不過,其中分化亦十分明顯,一二線藍籌房企表現較好,小企業壓力較大。而在今年的兩會報告中,對於房地產調控不再強調「房住不炒」,而是注重穩定,被視為房地產局部鬆綁的訊號。兩會期間提及房地產稅立法穩步推進,被解讀為仍需時間處理。近日中國財政部提交的《2019年立法工作安排》中也未有提及房地產稅,這更證實市場的看法。

三隻龍頭 業績似樣

政策環境趨穩給內房板塊帶來支持,加之,近期公布的亮麗業績也推升市場的炒作情緒。內房龍頭碧桂園(2007)最新發布年報,截至2018年底止,年度純利為346.18億元(人民幣‧下同)按年升32.8%,股東應佔核心淨利潤為341.3億元,同比上漲了38.2%,勝於市場預期。期內集團的合約銷售金額及銷售面積,分別增長31%及23%。集團強調目前可銷售資源達7,800億元,能支持今年的合同銷售有所增長。而以集團總可銷售資源來看,可支持5.7年的銷售,令碧桂園可放緩拿地步伐,避開潛在的市場風險。

中海外(0688)去年核心盈利同比上升8.3%,淨利潤率達26.2%,合約銷售金額同比增長約三成,全年銷售目標較去年增長16%至3,500億元,整體亦符合市場預期。恒大(3333)月初已發布盈喜,料去年核心業務淨利潤將增長超過90%,加上此前被恒大借殼的深深房A(000029.SZ)公布,恒大取得港交所對恒大地產在A股重組上市的批覆,均利好股價走勢。

二線內房股 更值博

從基本面看,中國經濟雖有下行壓力,政府已通過定向降準、大規模減稅降費等舉措來刺激市場,在中美貿易關係趨穩的外部環境下,料成效可在二三季度逐步顯現,這有利於穩定房地產市場的銷售預期。

另一方面,美聯儲議息會議最新表態,反映今年不會加息,且9月將暫停縮表,這有利於緩和息口上升壓力,對減輕內房的資金流動壓力也有幫助。近期多家內房在業績後調升銷售目標,加上板塊整體估值吸引,若市況維持向好氛圍,料股價仍有向上空間,尤其可關注部分落後的二線內房股。

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