投資先機201905:港樓癲價 境外物業更值博

港樓癲價 境外物業更值博

香港樓價繼續癲狂,CCL(中原城市領先指數)4月見 183.92,反映樓價高踞不下,上車難時、高位接火棒也越見風險。不過,這卻造就了境外物業在本地開枝散葉現象,馬來西亞商舖、柬埔寨酒店房、日本民宿等物業銷售,在香港方興未艾,100萬港元入場費,年賺逾6厘息的選擇不少,投資者無需坐困香港彈丸之地,隔山買牛也可甘之如飴。

「環球置業易」是香港的物業代理公司,近日密鑼緊鼓推出一個超巨銷售計劃,賣的是位於馬來西亞南部一個大型商場的三千多個舖位,招納投資對象正是中港投資者。公司CEO尹仲民指時勢造英雄,香港物業市場的「離譜」價格,才成就了境外物業在本地市場茁壯成長。他說: 「喺香港100萬做到乜呢? 買一間舖無可能做到! 咁D錢放在銀行食息,只係聊勝於無。 」

尹仲民分析,香港只有10%的人有能力買物業,當中有一半來自內地資金,按現時香港的樓價來說,普通人根本不可能買樓,買舖做生意更不用說。他說:「其實華人社會的磚頭文化,早已根深柢固,無論是退休養老、積穀防飢或投資增值,都是華人鍾情置業的原因。不過香港置業成本太重,上車不易,但這個奇大缺口,卻造就了境外物業市場在香港快速成長。」

何需在香港接火棒?

尹仲民說香港投資者相當成熟,本地置業成本太重,炒工商舖動輒要千萬元成本,一般投資者難於入市,但手頭資金必需要找尋出路,然而投資計劃要有翻兩翻的回報,談何容易? 因此投資者放眼香港以外的市場,這其實容易理解。尹仲民笑着解釋,將資產分散投資,不局限於香港一隅;用較低成本博取回報,這些都是投資理財基本功,並非甚麼大道理,只是用於投資工商舖時,不容易說得明白罷了。

「其實投資行為尚一個基本功,就是要知道每一個地區皆有其優缺點,投資者應按自已的條件作出最好的選擇。」尹仲民舉例說,以100萬元投資工商舖來講,要在香港買一個舖位非常困難,但在馬來西亞商業區就容易得多,每年租金回報最少由6%起跳,若選擇得宜,舖位兩三年內有足夠升值,有這樣的條件,何需硬要在香港接火棒?

尹仲民透露,他自己正是看到了這個需求,未來一年將全力推動境外置業生意,投資工商舖正是其公司的拿手好戲。「喺馬來西亞南部柔佛州新山市,我哋正進行一個超巨投資計劃『都匯置地』,將當地處黃金地段的一個商業城三千多間舖位,推薦給香港投資者。尹仲民表示,新山市與新加坡只是一橋之隔,兩地關係似香港和深圳,深港的互圍消費力,就好比新山市與新加坡,論投資回報和升值能力都有吸引力。

工商舖交投漸活躍

尹仲民總結說,境外物業投資在本地開枝散葉,這現象會越來越明顯,不論馬來西亞、越南、柬埔寨、台灣及日本的物業,會越來越受到投資者的關注,而且相關的工商舖交投也漸活躍,這將是一個大趨勢,香港樓價越貴越離地,境外物業投資會更有前境。

尹仲民不忘提醒投資者,境外置業要多比較各地的政治氣候,經濟表現、以及當地政府對外來資金的管制,這些會比起單純在香港一地投資,來得複雜。但他說投資行為本來是一件複雜的事,不做好功課如何找到翻兩倍的回報。

環球置業易 樓房專家

環球置業易(Easy Global Property, EGP)為香港金融服務投資控股企業─風行環球有限公司(Easy Global Profits Limited)的大中華及海外房地產投資策劃平台,主要為「一帶一路」沿線東南亞國家、粵港奧大灣區房地產在全亞洲的提供招商及銷售服務。

風行環球旗下持股或投資多家相互持股或合夥人制關聯企業,圍繞金融服務產業鏈,形成業務功能配套齊全的金融服務及投資集團。

日本物業 四類型香港投資者
投資者類型 投資目標
●長線投資 要求5%至6%穩定回報,物業有升值能力
●投資民宿型物業 要求高回報,物業升值快易轉手,兼可個人度假用
●退休人士 物業地點好質素佳,能獲居留權或永久戶籍
●基金及市企 購全棟物業用作投資發展用途

 

日本物業 四類投資者至愛

香港樓價太貴,造就了海外物業買賣在香港越見蓬勃,其中日本物業更異軍突起,成為四類型投資者的至愛。日本物業除投資回報高達6%至14%外,免費度假、居留權、永久戶籍都是吸引投資者的條件,難怪東京、大阪及京都的物業,在香港皆有價有市。

日本華房地產是一間港資企業,專營日本樓房買賣服務。公司CEO胡凱淇指出,最近4年本地的海外樓盤買賣越見蓬勃,主要有三個原因,首先是香港樓價太貴,100萬元也買不了一個車位,但同樣的金錢在海外卻多選擇,投資者的醒目資金需出路,海外物業成了目標,買賣增多市場造大後,再吸引海外物業發展商到香港Z「插旗」,這便是市場興起的原因。

回報可達6%至14%

胡凱淇解釋,投資者的目標是賺回報及降風險,與其用100萬買香港樓接火棒,不如選擇日本物業市場,6%至14%回報一定做到,而且樓價升幅穩定,捨近就遠自有其道理。她指出,日本首相安倍晉三自2012年上台後,日圓走弱,日本物業比前更值得投資。

胡凱淇補充,十年前香港人曾熱衷於英美、加拿大置業,但隨着加國樓市被內地投資者炒起,英國面臨脫鈎等問題,香港投資者近年已將目光轉回亞太區,東南亞及日本都是不少人的選擇。

日本華房地產自2015年開業,過去4年進行的日本物業買賣可謂多不勝數,其客戶有50%是外籍人士,另一半是香港人及內地客。胡凱淇綜合其營業經驗,指投資日本物業的香港投資者,主要分為四大類(見表)。

三大盛事 撐起後市

她說每位投資的目標不同,因此公司會因應客戶意願作推薦,例如追求長線回報的投資者,會較適合在東京、大阪及京都置業,門檻較高但勝在回報穩定,相反在北海道、褔岡等地物業30萬至40萬港元已有交易,回報可逾10%,但些二線城市升值能力不及一線城市。

胡凱淇看好日本物業市場,原因有三個。首先是2020年東京奧運,第二是2024至2026三個賭場開業,大阪、橫濱及東京很大機會成為選址,然後是2025年大阪的世界博覽會,這些世界級盛事將為日本帶來重大效益,投資者將資金以「磚頭」方式先拍岸是明智之舉。

日本物業 四類型香港投資者
投資者類型 投資目標
●長線投資 要求5%至6%穩定回報,物業有升值能力
●投資民宿型物業 要求高回報,物業升值快易轉手,兼可個人度假用
●退休人士 物業地點好質素佳,能獲居留權或永久戶籍
●基金及市企 購全棟物業用作投資發展用途
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