地產，末路狂奔？
「李嘉誠退休啦！ 李嘉誠退休啦！ 李嘉誠退休啦！」重要的事情要講三次。相信剛過去的一個星期，香港最重要的財經大事莫過於此。長和系李超人退休前亦不忘為年輕人著想，他時常亦把「知識改變命運」掛在口邊，勉勵年輕人求知去增強自己是必須的，又指今時今日的「科技改變世界」，機會時常都在，要好好把握。
長江實業（00001）自1972年上市，經營至今46年，創造了一個財富增值的神話。上周五（3月16日）長和系的業績發布會上，李嘉誠非常開心地對記者說：「若果由1972年開始持有長江的股票的股民，連同股息以今日市價計算回報約1,500倍，若將每次所得股息再投資於集團股票，至今回報可達5,000倍。」李超人欣然宣布5月10日的股東大會後正式退休，接棒人為長子李澤鉅。根據過往他直接主理的長江基建（01038），主要從事基建項目，以固定收益為主，投資穩健項目，未來他兒子主政長和集團後，未必會出現李超人當年的輝煌事蹟，例如向英資收購港燈（02638）、從滙控（00005）手上接過和黃（以往股票編號為13，合併長江後成為01113）股票，蛇吞象買賣的事件，相信很難重現。
撰文：曾子晴
攝影：楊遠君、王敏如
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廉頗老矣！舊經濟不如新經濟
李嘉誠創立了自己的事業王國，是一個具有無窮衝勁和抱負的「創業者」，每日都想令企業急速成長，所以會不斷尋找新的商機，願意冒險作投資，例如當年李嘉誠每一次投資都係不斷做槓桿，跟今天的內房地產商沒分別，膽色過人，買賣時面不改容。但到今天，第二代掌舵人李澤鉅只是一個「守業者」，若果太進取的投資失敗了，他會負上很大的責任，所以他的投資取態較為保守，保留現金水平較高，傾向先賣出一些項目，才買入新的項目，從公司的債務水平可以看到，現時只是約6%。
那麼李嘉誠退休，是否代表著甚麼嗎？縱然不少人認為李嘉誠「賺夠」而榮休，亦有人說這是新舊經濟轉型的轉折點，是一個劃時代的終結。廉頗老矣！「慳妹」Vivian認為再美好的事，再優秀的人，亦有退下來的一天，商界認為他預感中港未來的經濟發展衰落，因此將資產迅速轉移到海外避險，亦有報道指出，李嘉誠的家族事業在歐洲的營收佔全球比例約四成，而在中港的營收比例已經降至三成。
筆者認為，超人意識到投地發展地產利潤有限，舊經濟始終不敵新經濟，繼而在上年入股2,500萬至電競概念股雷蛇（01337），不少人以為他是科網高手，但可惜的是他不是科技人才，只是投資該公司，而不是管理該公司。而從後追上的正是當下亞洲區新經濟的「表表者」──以騰訊（00700）馬化騰及阿里巴巴（NYSE：BABA）馬雲為首的新經濟體系。以騰訊為例，從2004年開始上市後，經過14年，股價由招股價3.7元（一拆五，成本只是0.74元）大幅飆升630倍（未有計算股息回報）至466.6元（以3月20日收市價計算）。可想而知新經濟的威力非常大，對實體經濟造成的影響。
馬雲：地產，末路狂奔
香港中原城市領先指數（Centa-City Leading Index）屢創新高，彷彿樓價只升不跌，但是有誰想到會這是末路的最後一程奔跑？新經濟代表馬雲，言論驚人，在一個多月前，他在杭州舉行的全球峰會上預言，未來房子就彷如葱，八年後，成為中國最便宜的東西。正正是因為他亦準備把房地產搬到網上，旗下的芝麻信用（信用評級平台），會為業主以及租客作評級，透過網上的評級，可以免除按金租房，未來更會發展到買賣房產不需要透過代理代勞，在三個月內，他預言會有十萬人失業，房地產經紀也會成為首十個失去的職位，更大膽預言租金回報下跌，房地產便會成為一個不值得投資的資產，實體店將會消失。
施永青：網上平台燒錢搶市場
對於「去中介」言論，中原集團主席兼總裁施永青認為，香港的情況沒有內地變得那麼快：「因為內地錢多、傻佬多、夢想多！很多人話內地不夠地皮，咁都有人信！繼而亦有人相信可以去中介進行網上交易。但是他們並不了解房地產市場，往往碰壁而回。」施永青表示，在內地有兩個知名度高的房地產交易平台，一個是「搜房」，另一個是「房多多」，兩間公司的運作是提供訊息給買賣雙方進行交易，在資本市場上，他們亦想集資去中介，獲取低佣金，但盛況只是曇花一現，錢燒光了就很容易面對倒閉。
另外一個活生生的例子，就是在國內規模宏大的房產經紀公司「鏈家」，先前發行60億元債進行融資，再向租貸市場投放40億元，增加市佔率，變成國內最大分行。兩年前，不少線上線下巨頭陸續選擇入股鏈家，但自從上年房地產業迎來史上最嚴調控，重資產模式的鏈家不得不關閉門店，縮減人力成本。而最近他們改變策略，有傳他們宣布啟用德佑品牌（開展特許經營業務），用於開展乙端中小中介加盟業務，未來三年內布局30個城市，開店5,000家的加盟目標。此舉可以證明搞房地產是需要有互聯網概念，但亦需要有實體店支持維持市佔率。
一般人認為想穩佔市場，必須要發展房地產，搞好地產就可發展金融其他項目，但他認為一間好的公司是需要專注發展本業：「呢行多咗好多人，很多公司只是懂得燒錢，如何突圍而出其實要夠『專』，懂得去打鋪海戰術和人海戰術。」
施永青：樓市不健康 但不會死！
店舖的收租能力一向是投資者最大的考慮，但近期租金下跌近一半，舖位出現低回報的迹象，施永青認為做代理能力有限，不能逆轉大形勢：「如果我們能逆轉形勢，我們就可以避免美國次按危機，成為英雄吧！」施生亦維持其一貫作風，講出一番「玄」話來：「樓市不嬲有危機，有唔健康，但是不會立即死掉，因為現在市場資金仍很充裕，仲有機會升㗎！」當中的意思就留給讀者們自己領會吧！
黃漢城：商舖租金大跌七成
至於美聯工商舖行政總裁黃漢城（Daniel）認為，馬雲言論沒有分對錯：「每個人站在不同的崗位上說不同的話而已，有錢的人亦不能代表說的話是對，因為他不是全都知道。我認為網上世界跟實體店是互相幫助的關係，並不是完全的對立。」Daniel補充說，他有留意到，實體店有很多網店不能帶來的感受，例如服務與體驗，早年曾興過一時的上門美容服務已經銷聲匿迹，因為沒有足夠的配套設備，所以告吹。
但無可否認電商對實體商舖確實有影響，尤其對中低檔消費品（如H&M、A&F）時裝零售店影響較大，尖沙咀的小型店舖租金下降幅度顯著，但高檔消費品例如鐘表珠寶，一般消費者不會在網上購買高價奢侈品：「唔通買隻勞力士，你夠膽叫佢網上送嚟？」買磚頭亦不是買一棵菜那麼簡單，飲食店舖並不能在網上經營，當然你可以在網上訂餐。
2012年開始，一線街舖的租金不斷下跌，跌幅達七成。經過多年的下跌，租金在今年終於穩定下來，銅鑼灣及尖沙咀一線街舖的租金，很多經營不同行業的經營者也能負擔，再不是千篇一律的金舖和化妝品店，而是食店和服裝店，種類變得多元化：「近幾個月，投資者入市意欲積極，認為最黑暗時期已過，買賣銀碼在1,000萬至5,000萬之間最為活躍，比較矚目的地區包括元朗、九龍城，相反核心區的成交則較少，因為持貨人不肯減價，租金回報率亦較低，不夠吸引。」
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【後記】
有錢人等於懂得科技？
行政長官林鄭月娥曾經說過，不想再錯過另外一隻阿里巴巴。在今年6月底，香港交易所（00388）公布可接受申請「同股不同權」公司在主板上市，將吸引不少企業來港上市。若大家有印象，蘋果公司（NASDAQ：AAPL）始創人喬布斯（Steve Jobs）當年在公司上市後，亦曾被解除了研發部的副總裁職務，將一手創立的公司拱手讓人，而最後因為蘋果公司業績走下坡，所以再次強勢加盟蘋果，令公司邁向高峰。由此可見一個成功的投資者並不是專業的管理人，尤其是新經濟公司，所需要的人才，如研發人員是非常重要的！
