熊麗萍:雅生活服務爬越招股價

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作者:熊麗萍,鼎成證券投資策略總監。

雅生活服務爬越招股價

雅生活服務(03319)主要從事物業管理等業務,並以內地中高端住宅、商用(購物廣場、寫字樓及酒店等)以及旅遊地產(位處旅遊區附近而開發的物業)物業為主。集團於今年2月由雅居樂集團(03383)分拆作獨立上巿。

雅生活現時75%管理的物業面積來自雅居樂,集團於上巿前引入綠地集團,作為策略股東並成為優先合作夥伴,除向其收購物業項目,亦獲承諾至2022年期間,每年均獲其700萬平方米開發物業中的物業服務面積,可預期雅生活未來兩年收入增長有所保證。於去年9月底,在管的物業總建築面積為7,618萬平方米,在管旅遊地產的總建築面積為560萬平方米。

集團管理的項目主要位於華南地區,其中廣州及中山地區的項目收入,分別貢獻總收入超過四成及兩成,集團於2017年中向綠地收購物業,令地域覆蓋拓展至濟南、石家莊、杭州、武漢及東莞等新市場,有效分散地區政策風險。集團核心收入為物業管理業務(提供保安、清潔、綠化及園藝及保養等服務),但亦擴大至業主增值服務,包括為業主及住戶提供物業維修、清潔服務、裝修及購物協助,以擴大收入來源。

物業管理公司最大開支是工資,集團的僱員開支一直佔總開支逾五成,加上內地對調高物業管理收費亦有限制,因此,提升管理效率相當重要,數字化及操作機械化運作有助減少員工比例,減輕內地工資上漲帶來的開支壓力,亦避免管理費調升受限制的影響,集團上市籌集資金的15%是用於提升數字化及發展流程標準化,期望未來可進一步改善管理效率及保持毛利率。

集團進一步收購物業管理業務,與及來自雅居樂及綠地集團旗下的物業管理將帶動盈利增長。目前,雅生活業務規模較中海物業(02669)及綠城服務(02869)為小,但雅生活的純利率則接近13%,高於同業平均處於10%以下水平。

雅生活招股獲超額認購逾19倍,巿場反應不俗,並以中間價每股12.3元的發售價上巿,定價合理。首日掛牌遇上港股大跌巿,導致當天收市低招股價23%,執筆之時(3月19日)已見回穩至12.32元,股價重上招股價之上,可吸納作中線投資。

【權益披露:本人沒持有上述股份】

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