鄭希鈉:合適大戶之選

分享

作者:鄭希鈉,筆名「巨鯨」,獨立股評人,「求知投資」教育機構創辦人,創立炒股團隊超過五十人,打正旗號打大鱷第一大幫派。

合適大戶之選

最近香港證監會對上巿公司融資守則作出了巨大修訂,高調地明確並對正下藥嚴打有心人向下炒,功勞當然是非證監會主席唐家成先生及他強勁的團隊莫屬,成功迫使有心人們再沒有非份之想,並改邪歸正,使細價股向上炒的機率大大提升,諸如桐成控股(01611)、凌銳控股(00784)、創建集團控股(01609)等細價股各有各行,細價股風潮慢慢捲起。其實證監會團隊是可以甚麼也不做,多做多錯,少做少錯,所以巨鯨非常感謝在他們任職期間的付出。去年七月「粉塵爆炸」小弟細價股清倉,現在又可以放心重新上路。現在整個金融巿場回復正軌,保障了投資者,使投機的風險大大降低了,同時,有心人不能靈活施展財技,使股價升跌周期延長,機會也少了。

近日收到讀者的來信,追問冠君產業信託(02778),既然筆者已經對該股票有了初步的認識,也分享給各讀者巨鯨對該股票的看法。事源這位讀者在香港上了業主會Ken sir的課堂,心有疑問,並嘗試聯絡筆者問問意見。也許讀者找錯人,筆者並不是房地產的專家,但房地產的信託基金筆者也有資格分享一下意見。先說巿價,即巿場成交價,一般人在地產經紀行尋找的投資項目都是巿價,因為低於巿價的項目多會是經紀自己買下。投資房地產是需要裝修需要打理,也需要尋找租客,十分麻煩。巨鯨推介這位讀者投資可留意信託房地產基金,是因為現在大部份香港上巿房地產股票的股價遠遠低於淨資產值,最重要的是莫過於不用親身打理,也不用親身尋找租客,更不用擔心走數的風險。

房地產投資信托基金有三個特點十分吸引,也要是十分重要。

第一,主要投資於以可產生定期租金收入的房地產項目(即唔怕公司亂買遊艇作享樂之用);

第二,每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息,分派予投資者;

第三,遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限;

講述完信房地產基金的好處,回歸正題冠君產業信託,該冠君產業信託賣點有幾方面:

第一,在股東實力方面不容置疑,該集團是由鷹君(00041)分拆出來的房地產信託基金,是香港非常有名的羅鷹石家族擁有的,該家族控制數間上司公司,亦曾登上福布斯港澳台富豪40排行榜。

第二,在巿值方面出現十分嚴重的拆讓,現在的股價遠遠低於資產淨值,截至2017年12月31日,年度報表顯示,物業組合估計總值767億元,但現巿值321億元,略粗計算即拆讓58%。

第三,冠君產業信託主要有三個優質物業收租項目,分別為朗豪坊辦公樓和朗豪坊商場,市值305億元,和位於中環的甲級寫字樓花園道3號,市值462億元。就持有的資產而言,冠君產業信託比其他信託基金有明顯優勢,因為持有的都是頂級優質物業。朗豪坊辦公樓和朗豪坊商場地理位置屬旺角市中心的最旺場地段,游人如鯽是正常情況,巨鯨就不再多說了。而最賺錢的是花園道3號的冠君大廈和中國工商銀行大廈,毗鄰長江中心和三大發鈔銀行總部,屬於中環的核心地帶,大批國際大行進駐。在香港,寸土尺金,這些超優質的物業有大量租客捧場,即使未來幾年有地產物業貶值風險,它們都不愁沒有租客,所以冠君產業信託的穏定性高於一些以住宅、普通商場為主要收租物業的信託基金。

第四,朗豪坊早已傳出會被出售的可能性,大股東羅氏家族亦有爭產風雲,這些迹象大大提高冠君產業信託價值回歸的機會性,這在其他房地產信託身上見不到的。

最後,在同行比較方面,筆者也付出了具大心血整理資料,十分認真,真的十分認真,也許是巨鯨寫完投資書「投資好輕鬆」,時間終於有空檔。冠君產業信託帳面值是最便宜的。如對房地產信託基金有興趣的話,聰明的你,應該心中已有答案。

(以下圖表用的P/E,用了獨有的計算方法)

冠君產業信託(02778) 越秀房產信託基金 (00405) 置富產業信託 (00778) 陽光房地產基金 (00435)
P/E(倍) 19.9 26.8 18 21
P/B(倍) 0.53 1.15 0.68 0.63

 

分享