布少明:「V」型新盤呎價 大細單位領風騷

分享

作者:布少明 美聯物業住宅部行政總裁

「V」型新盤呎價 大細單位領風騷

樓價創新高,二手單位售價屢屢破頂,單位愈細呎價愈貴,大型單位同樣呎價見新高。這情況豈止在二手市場出現,新盤也是不遑多讓,也是小型及大型單位「各領風騷」。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交下,本年首四個月新盤售出約4,435伙(包括全新盤及貨尾),當中實用面積逾1,000平方呎平均呎價超過3萬元;緊隨其後的是200平方呎或以下「迷你盤」,平均呎價為24,200多元。實用面積401至600平方呎及601至800平方呎的單位平均約1.8萬多元,為各類面積之中最低。如果將以上述數據製作成圖表,依單位實用面積由小到大排列,就會形成一個「V」字,「迷你盤」及大單位各佔據兩端高位,反映本港樓市「兩極化」現象。

新盤平均呎價呈「V型」原因不難理解,大單位由於供應較少,發展商往往惜售,導致該類單位平均呎價較高,特別是億元以上豪宅,新供應更是罕如鳳毛麟角,因此每有推售即受盡市場注目,往往直接扯高呎價。至於「迷你盤」呎價同樣領跑,除了因近年因辣招及按揭限制,令市場更注重單位「總價」多於「呎價」,入場價較低的「迷你盤」自然搶手,在供求關係之下令呎價攀上高峰。另一重要原因是,今年首四個月售出的「迷你」新盤集中港島區,該區一向相對缺乏新盤供應,故發展商的定價亦較為進取。總括而言,離不開供求主導定價。

相較之下,呎價相對較低的401至800平方呎單位,則以供應重鎮將軍澳區為主,成為年內兩類單位呎價出現明顯差距的另一原因。值得留意,今年首四個月售出逾4,400伙中,其實是實用面積401至600平方呎的單位售出最多,佔約38.1%,而實用面積601至800平方呎亦佔約9.2%,合共錄約47.3%,即近乎一半為實用面積401至800平方呎。至於年內售出的新盤單位中,實用面積逾1,000平方呎單位則錄約13.1%,而200平方呎或以下「迷你盤」更僅佔約3%,佔比明顯低於401至800平方呎單位。

隨著社會發展,由三至四名成員組成的小家庭數目有增無減,這類小家庭如已有自置居所,多半想「細換大」,提升居住質素,未上車者也希望購入中型單位作安樂窩,「迷你盤」絕非他們所需,市場對中型單位的需求將持續增加,未來呎價或出現「追落後」的情況。

分享