投資先機201806:大灣區樓市 高溫境界中 地產業界 各路人馬 齊掘金

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大灣區樓市 高溫境界中 地產業界 各路人馬 齊掘金

連香港在內,粵港澳大灣區6,774 萬人口。中央重磅級文件《粵港澳大灣區城市群發展規劃》對區內民生經濟的影響,可謂舉足輕重。商界中 如地產行業,對此更視為重大機遇。本刊專訪多位業界領先人物,探知他們如何先知先覺,3年前已在區內開展生意,如今已進入收成期。更重要是,他們指出大灣區樓市雖然火熱,但若干區域樓盤仍存升值水位,投資者及地產業界,一於齊齊掘金。

時代中國(1233)的主要業務,是在華南地區從事物業開發、物業租賃及物業管理。公司2017的賣樓銷售金額是410億元(人民幣.下同),至2018年初步埋單,銷售金額已可達680億元,公司估計2019年將可突破千億元。銷售數字3年多2.4倍,可謂十分和味。如此佳績,領軍人物正是時代中國香港營銷總監鄭偉舜。

「大灣區賣樓有好成績,其他企業都做到,時代中國只是其中之一」。鄭偉舜謙遜地說,2015年大灣區首次被寫入國家文件時,公司已決定大力發展區內樓盤,到了2017年3月,國務院總理李克強在 《 政府工作報告 》 中提出制訂大灣區發展計劃時,公司更肯定了未來路向。對於這份重磅級紅頭文件,鄭偉舜反而講得輕鬆。他指國務院這份文件的重點,旨在將區內11個城市清晰定位,例如香港是以金融為主,深圳是科創基地…等,各城市各擅勝長,要捕捉當中的商機,就要各顯本領。

香港地產業界基本資料

三個組成行業共11萬從業員:

  • 地產發展及租賃業(1.43萬人)
  • 地產經紀及代理業(2.38萬人)
  • 地產保養管理服務業(7.21萬人)

從事地產業的機構單位:7,400間

地產業的總收益: 1,831 億元

資料來源:《香港統計月刊》2017年4月

(統計資料截至2015年)

有利11萬從業員

鄭偉舜肯定地說: 「紅頭文件對香港地產業來說,一定是有利無弊。」他分析,中央確立區內11個城市的發展定位,港資的地產發展商,將比前更願投下資金到大灣區發展,原因是香港地價貴,未來10年取地甚難,當下「麵粉價已貴到無乜肉食」,地產發展商轉戰華南區,是順理成章的事。

據統計處的資料,香港有11萬人從事地產行業,當中有2.4萬人是地產代理。鄭偉舜指出,大灣區的發展將有利於地產代理行業,因為他們的生意不再只是香港,而是「九市二區」的5.6 萬平方公里生活圈,香港樓價越貴,大灣區的樓價越覺吸引,地產代理行生意也水漲船高。「喺香港,100萬港紙大概買到個車位啦! 呢筆錢在大灣區已可買到筍盤。」鄭偉舜笑說。

起樓項目 四新模式

香港有11萬人從事地產行業,當中為數最大、約7.21萬人是從事地產保養管理服務的從業員。鄭偉舜指出,大灣區發展對這批從業員有一定影響。香港有不少物業管理人才,近年皆被內地業界吸納,特別是專長於「搞旺個場」的商場、寫字樓管理專業人士。鄭偉舜舉例說,太古(0019)的廣州太古匯、新地(0016)的廣州IGC商場、新世界發展(0017)的廣州K11項目,全部都用上香港的相關管理人才。可以預見,大灣區樓市發展越佳,地產保養管理服務的前景,將會是很不錯的。

鄭偉舜入行近廿年,實戰經歷了香港地產業界的起落。他指業界將會有新轉變,發展商如何財雄勢大亦難單打獨鬥,相互合作共創商機是正道,時代中國就會與佳兆業(1638)及保利置業(0119)發展新項目。他指在大灣區國策推動下,本地發展商的視野亦擴闊了,以往起樓賣樓的單純模式也不斷求變,例如興建產業園、特色小鎮、舊城翻新、城市營運等模式,業界中已有人先行先試,並取得不俗的成績。「香港地產業界,大灣區內擇善固執,準沒錯!」鄭偉舜說笑。

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買樓或買股 胡孟青有啟示

看好大灣區樓市的人,尚有內房股專家胡孟青。她月初出席一個公開活動時表示,投資者食四方飯,香港不能獨善其身,資金如何走,買股或買樓,也得要看大趨勢,近年炒得火熱的大灣區樓市,就是一個大趨勢。

胡孟青指出,《粵港澳大灣區城市群發展規劃》對中港商界意義重大,各行業的產業鏈都會被帶動,暫撇開按偈借貸市場,紅頭文件對香港地產行業的產業鏈,震動猶大。她說大灣區總境內生產總值(GDP) 約1.39 萬億美元,人均生產總值近 2.05萬美元,經濟及社會規模可與部分發達國家相比。有錢人多了。下一步當然是找渠道投資。

胡孟青被邀主講內地樓市,
先賺一筆。

具大灣區概念內房股

雅居樂地產(3383)     龍光地產(3380)

碧桂園(2007)     合景泰富(1813)

華潤置地((1109)     時代中國(1233)

佳兆業(1638)     中國奧園(3883)

富力地產(2777)     禹洲地產(1628)

龍湖(0960)     世房(0813)

 

寧可錯過 不可選錯

講到投資,在大灣區買樓好?抑或買內房股好? 胡孟青笑說::「買樓又好,買股又好,重點是唔好買錯嘢!」她解釋,香港上市的內房股,最少有近30隻,不可能隻隻都買吧? 以她自已為例,都要做大量功課才看出一些端倪,例如在過往一年,有大灣區概念的內房股如華潤置地(1109)、龍光地產(3380)、佳兆業(1638)、富力地產(2777)、碧桂園(2007)及時代中國(1233)的股價,或先或後都開始上升,增幅跑贏了更大市值的中海外(0688)及萬科企業(2202),反映了市場對大灣區的憧憬。

胡孟青笑著補充,她祖籍大灣區清遠人,自已當然會考慮在當地置業,但香港人要在大灣區買樓,就要各取所需,例如退休養老會選清遠或惠州,貪其山青水秀;做創科生意就要選深圳,貪其毗連香港。「其實一個廣州都分11個區啦! 樓價好大差異,怎可能講實大灣區11個城市中,邊區樓盤實大賺呢?」胡孟青寄語投資者,要按自已需要而訂定置業計劃,再仔細比較各區的優異,才下注投資計劃。

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行業有新秀 異軍可升呢

創富集團CEO 盧詠芹表示,70% 內地置業者是投資客。

香港有4萬名地產代理,每天在市場上各自「搵食」,競爭非常激烈 。不過,隨著行業發展及從業員質素不斷提升,業內不少新秀自立門戶,生意做得有聲有色,更有中小企地產代理屢獲殊榮,不讓中原美聯專美。大灣區樓市對這批新銳從業員來說,更是不可多得的商機。

「創富物業」2016年已開始涉獵大灣區樓市,集團CEO盧詠芹表示,公司主攻珠海、惠州一手樓盤,兩年下來相關的生意額,增長高達50%。有見及此,公司來年將投更多資源在大灣區樓市。她補充,《粵港澳大灣區城市群發展規劃》對業界帶來正面意義,從業員要預先裝備自已,迎接這次樓市高潮。

 

 

中小企 不讓中原美聯

創富物業於2007年成立,原紮根北區粉嶺,但近年生意越做越好,更榮獲「最佳中小型物業代理商」獎項,反映中小企用心經營,業績不讓中原美聯等大型地產代理。

盧詠芹表示,不少人問香港代理大灣區樓盤,如何跟灣區「地頭龍」業界競爭? 她說公司客戶是香港人,對本地業界較熟識,香港地產代理也較熟香港置業法律條文,而最重要是,地產代理監管局自2018年4月1日開始,規定從事海外物業(包括內地)的地產代理,必須遵守指引。這點對業界是規限;對置業人士卻是信心保證,這種優勢是內地業界難比擬。

盧詠芹表示,行內對大灣區樓市寄望甚殷,不少公司俱準備招兵買馬,多聘人手擴充生意。她寄語新人行者,在大灣區工作除要能操流利普通話外,對國情要有較深的理解,否則會難以適應。

地監局新措施 保障置業者

地監局由今年4月1日起,對海外物業(包括內地)作出五大新指引,持牌代理在銷售海外樓盤時,必須遵守有關規定,包括發出的宣傳物品必須準確及完整等,以保障買家。

地監局提醒消費者,要聘用本港或當地持牌地產代理。若持牌代理被證實沒有遵守規定,地監局可能對他們採取紀律處分,包括訓誡、譴責、罰款、在牌照上附加條件,甚至吊銷牌照。

講座爆棚 投資心切

另一方面,成立只有兩年的地產代理「寰宇筍盤」,近期在推廣大灣區樓市方面相當活躍,除舉辦銷售講座外,facebook宣傳更是常客。「寰宇筍盤」負責人楊先生表示,大灣區「九市二區」幅員廣大至5.6 萬平方公里,大型地產代理也不可能吞掉整個市場,中小企用心經營一樣做到生意。他對未來營業額甚具信心,更估計2019年將會有一倍營業額增長。

寰宇筍盤專攻內地樓盤,擔當旗手者為楊先生( 左) 及周先生( 右)。
寰宇筍盤舉辦樓市講座,吸引大批投資者。

 

「寰宇筍盤」主攻大灣區樓盤,以20萬人民幣可上車作號召,樓盤分布大灣區11個區域,多場講座及展銷會均座無虛席,反映投資者對大灣區

樓市躍躍欲試。

「寰宇筍盤」近年表現進取,除了大灣區樓盤外,更積極推動海外樓盤,例如英國利物浦、馬來西亞新山、泰國曼谷等。公司另一旗手周先生坦言,市場不停轉變,地產代理的生意跟市場走,只要做到生意,到處楊梅一樣花。


樓價有水位 中山惠州追落後

大灣區樓價近年升幅驚人,肇慶樓價12個月內升足40%,其他八個市的升幅由7%至37%不等。本刊綜合樓市專家看法,指出莫要被升幅誤導,因為內地樓價受「限購令」左右,部分區域的樓價升幅,未足反映真實價值。綜合而言,中山及惠州樓價尚存升值水位,投資者可多加留意。

肇慶樓價 年升40%

時代中國(香港)營銷總監鄭偉舜指出,肇慶樓價12個月內升足40%,其實是原來的樓價基數偏低所致,2017年3月當地平均樓價是5,351元(人民幣/平方米.下同),今年勁升至7,497元,但在大灣區內已算是便宜的了。他說香港人在肇慶買樓,多是作退休消閒用途,或是有親朋居於當地。鄭偉舜指肇慶樓價可穩步上升,但投資者要先考慮自己實際需要。

珠海樓價今年只上升7%,不少投資者心存疑問,當地毗連澳門,樓價應表現強勁,但升幅卻是九個市中最少,是否是見頂先兆?鄭偉舜解釋,現時珠海平均樓價約2.23萬,是廣州和深圳以後,第三高的區域,因此當地的樓價是很有實力的。他解釋珠海樓價升幅小,是因為當地嚴格執行「限購令」,合資格買家要出近5年稅單、社會保障證明等文件,種種措施減低了交投活躍程度,因此珠海樓價今年只上升7%是很正常的事。

「限購令」左右後市

創富集團CEO盧詠芹表示,除香港和澳門外,綜觀大灣區內九個城市,只有中山及惠州的樓價,仍然有較佳的升值水位。她分析,現時惠州的樓價是10,219元,其實是偏低的,若然當局放鬆「限購令」,惠州的樓價應在1.4萬至1.6萬之間。同樣情況出現在中山,當地樓價12,129元是偏低,她估計港珠澳大橋通車,以及深中通道啟用後,中山樓價將有更明顯的增幅。

「限購令」出手 控炒賣物業

內地的「限購令」始於2010年,是當局以行政指令,限制屯積居奇的投資者購買物業,好讓其它買家都有機會購得物業住宅,從而滿足民生要求。

限購令一直被視為中國房地產業「救市禁區」,限購政策在內地實施已經超過8年,隨着限購令的不斷擴圍,累計有四十多個城市或鬆或緊地執行該政策。

限購令是藍子措施,包括限購限貸、提高二套房首期首付比例,徵稅、限制外地人購房等等。

中央領導人明言要調控樓市,因此而催生了限購令。

盧詠芹表示,按公司過往銷售經驗,香港人買內地物業,約70%是因為投資,30%是自用。她特別看好中山、珠海及惠州的樓價,因為這些地區的生活較接近香港,自用投資皆合適,反而深圳因為定位為科創基地,多吸引一些創業者和專業人士青睞。

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