潘啟才:物管股仍然當炒

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P32 招財密碼

潘啟才(Phemey),測量師出身,試過輕輕鬆鬆年薪過百萬,亦試過胼手胝足地創業。後來發覺幫人做成生意最過癮,成功拉攏買賣雙方便穩袋幾百萬,至此「通天經紀」之名便不脛而走。眼光準、膽量大兼且身體力行,搞炒股投資班大賺一筆之餘,亦計劃大搞創業班,矢言教授云云打工仔、待業青年、大學生無本生利,財來八方的本事。
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【標題】物管股仍然當炒

內地的物業管理股近年來受到市場熱烈追捧,如比較早期上市的中海物業(02669)年初至今升幅近七成、過去三年升了逾4.6倍;連帶相關新股也受到熱烈認購,上市後股價普遍有好表現,就以去年年底上市的時代鄰里為例,上市時股份發售價訂為5.15元,公開發售超額認購為9.51倍,國際配售超額為4.55倍,公司除把以發行股數作公開發售及國際配售外,其他股份將按比例全數分派給時代中國的股東。這只看似派散了貨的物管股,經過在低價徘徊幾個月,有心人已慢慢收乾,令這股票近期從低位升了近二倍。

物業管理公司之所以能在近期市況表現出色,主要有下述原因:

一、市場規模大,增長亦快。正所謂做大個蛋糕,大家也有得吃。根據數據顯示,於2018年,中國的住宅面積達到253億平方米,對應美國和日本的分別約148億及45億平方米,中國是美日的1.7倍和5.6倍。而且,中國的房地產規模增長亦快,新盤成交及新開工量遠高於美日等地,預計2030年中國住宅面積將達355億平米,屆時分別將是美日的2.4倍和7.9倍。

以2019年房地產的規模估計,相關物業管理市場規模達到逾8,000億元(人民幣。下同),而以住宅和商業物業管理費分別平均約2.3元及7元以上,以及未來新落成的物業推算,預計未來3年新增物管市場規模約2,000億元,即2022年超過1.2萬億元。

而且,以上的推算只計及傳統的物業管理收費,還未計相關的增值和社區服務收費。以於去年底上市至今升逾1.3倍的保利物業(06049)為例,其非業主和社區增值服務收入由2016至2018年分別增長75%及1倍;而由2017至2019年,弘陽服務的非業主及社區增值服務收入年複合增長率分別達135.4%及47.7%。

二、有以房地產開發的母公司或關聯公司給予大力支持。內地物管公司大多數也有開發商的母公司或關聯公司作靠山,不少由這些公司分拆上市;而且,物管公司上市後繼續獲得注入新的項目去管理,保持良好的增長情況。近期上市的弘陽服務則有弘陽地產(01996)為關聯企業,而其亦不斷加大第三方的物管項目,未來發展有保證。

三、輕資產經營模式令公司業績容易起飛。正因為物管公司有大靠山,所以在發展的初期及過程之中不用投入很多的資源,形成所謂的輕資產經營模式,在投入的資本及買入的資產較低的基礎上,即相對的利息支出和折舊等較低,形成回報比率及增長情況可較高,令到財務報表的表現也較亮麗。

以時代鄰里為例,和公司規模差不多的多間上市公司作出之統計顯示,2019年物管業的股權及總資產回報率平均數分別為19.1%及8.7%,較其他行業升普遍為高; 後新配股,股價仍能再創新高,由此看來,此股仍有上升空間,而最適合的出手時間,需要等股價回調一下。

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