香港女分析總會:安寧背後的亂局 深度拆解其過去與未來

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P8-9 巾幗英雄傳

香港女分析總會,早前股市大升,人人當股神。朋友之間,尤以女性投資更獨具慧眼,當中集情感、理智、資訊與分析於一身。有見及此,「香港女分析師總會」因而成立,希望彙聚一群有投資智慧及內外兼備的女士,定期聚首一堂,分享理財及投資心得。有意入會及共同學習文流,請電郵:[email protected] Facebook:hongkongfaa
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安寧背後的亂局 深度拆解其過去與未來

港股大波動下見真章,多隻細價股於低位大反彈,安寧控股(00128)亦見大成交回升,重新上到0.9元水平,是該股重返炒作風口的關鍵價位。但安寧背後,卻涉及華懋集團這個千億王國,隨時不像表面所見,單純的一個炒作。

安寧控股是華懋集團控制的一隻細價股,其表面最大價值,是香港荃灣老圍顯達鄉村俱樂部的一塊地皮,公司正申請更改土地用途,由「其他指定用途」註明「體育及康樂會所」,改劃為「住宅(乙類)6」用途。

公司原預計申建828伙,最新資料顯示,為提升政府部門審批的闖關成功率,公司於2月份大減至559伙,可建樓面面積61.26萬平方呎(約5.69萬平方米)。據中原數據資料顯示,荃灣區最新實用面積呎價中位數為14,812元(港元‧下同)、上限為23,101元。按此推算,安寧的顯達鄉村俱樂部項目總價值將高達90億至141億元水平,而安寧控股最新市值只係15億元左右水平。這個申請更改土地用途已歷時多年,公司正式申請入紙是於2018年2月9日,此前已有相關風聲傳出引發炒作,在正式申請入紙後,其股價更是一度炒上1.44元水平。

地產行業一向有「一開三」的成本理論,即地價佔三份一、建築成本佔三分之一、資金成本佔三分之一。不過香港情況略有不同,據香港建造商會第一副會長林健榮表示,當中建築成本只佔樓價15至20%,其餘絕大部份成本是地價和發展商利潤。換言之,安寧控股手持的顯達鄉村俱樂部地皮,內藏價值是30億元起跳。

但要知道,華懋集團自1960年由王德輝家族創辦、龔如心接手,經過60年的發展,集團截至2018年資產淨值已高達1,370億元,但公司核心資產卻一直未有上市,安寧控股卻頗有試驗性質,如果市場反應理想,甚至可望成為集團系下一個重要上市平台。

龔如心是於2007年離世的,華懋集團亦已由華懋慈善基金接手管理,但安寧控股當年曾爆出一段小插曲。於2012年,有報道指華懋集團董事局主席龔仁心懷疑亡姊龔如心,生前曾找友好助其持有安寧控股股份,未能追索,遂稱遺產被侵吞尋求警方協助。當時,警方發言人未能證實是否有此事,華懋和其士國際則沒作回應。

據報道引述消息人士稱,龔如心生前表面上持有安寧近三成半股權,但私底下找友好買入股份至超過五成的控制性股權。稱這樣做是為了迴避向安寧小股東提出全面收購。

從各個層面來看,安寧背後的亂局早已解決,否則公司就不會於2018年入紙申請更改土地用途。即是說,這家小小的上市公司亦是龔如心胞弟龔仁心相當重視的一個平台,最大亮點是安寧控股可借今次事件轉型為一家地產發展商,則公司的身價將不可同日而語,今次再突破0.9元相信只是大開車的起點。
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