張智威 : 農地轉換成催化劑

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作者 : 張智威

農地轉換成催化劑

香港樓價又創新高,根據差估價署最新數據顯示,今年6月份私人住宅售價指數報389.4點,按月再升1.6%,按年則漲16%。總結今年上半年,樓價指數累升10.4%,升幅與去年同期9.3%相比,高1.1個百分點。事實上,相關指數已連升27個月,期內累積升幅逾43%。

還記得政府在上月底推出新房屋新措施,措施包括調整居屋的定價機制,將單位售價由市值7折,會降至大約52折。政府建議,修改居屋定價時的負擔能力測試,不以白表家庭入息上限去量度負擔能力,改以非業主住戶家庭每月入息中位數計算。而剛剛沙田居屋愉翠苑有高層戶以739萬元易手,打破同屋苑6月時創下的733萬元紀錄,再膺新界綠表居屋王。推出新措拖一個月後,繼續有新界綠表居屋王誔生,明顯新措拖對打壓樓價亳無幫助,不過政府都指出,上月的新措拖主要目標不是壓抑樓價和增加供應,而是要重建市民的置業階梯。

筆者一直強調最有效解決市民置業困難的問題,就是提升土地供應,沒有第二個更有效的方法。政府拓展新土地來源,除了填海之外,就是發展以農地為主的新界土地。筆者早前提及恒地(012)、新地(016)、新世界(017)及長實(1113)合共坐擁逾1.025億平方呎樓面面積的新界農地,長期坐待轉變用途用作發展,但是當中因為涉及城市規劃、地區利益及商討補地價涉及長期討價還價的過程,大部分農地多年來幾近紋風不動。

所以,「農地轉換」如能真的落實,便能釋放相關農地的價值,有利地產發展商的股價,其中恒地由本月低位40元,回升一成至44元水平;新地及新世界亦回升半成,反映有資金流入本地地產股。雖然香港即將踏入加息周期不利地產股,但地產發展商受貿易戰影響相對較細,加上坐擁大片農地及資產折讓度高,令地產股吸引力顯現,不過留意「農地轉換」是一個長期的計劃,需要時間去反映農地的價值。(利益申報:筆者持有恒地。)

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