第150期 : 中秋等月娥  股樓再升過

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中秋等月娥  股樓再升過

股神巴菲特(Warren Buffett)說:「別人貪婪時恐懼,別人恐懼時貪婪」,講就容易,做就好難!其實有多少人能把握這兩句話的精髓呢?2018年初恒指創下歷史高位3,3484點,直到截稿前,恒指收報27,084點,大幅下降了6,400點。正當每個人也看淡股市和樓市,總有些人看法不一。祥益地產代理有限公司總裁汪敦敬認為股樓正密謀即將來一個大翻身,但仍然需要先等待。

撰文:慳妹Vivian

樓市大好友  美麗的誤會

汪生從來不承認自己是一個「大好友」,只是認為自己在預測股市及樓市上比較準確,他曾在兩個多月前在報章雜誌專欄上預示,此刻樓市將會有所調整,隨時會跌一成。他指:「回想樓市對上一次調整,已經要數到三年前,即是2015年8、9月的時間,當時我亦買入了兩個回報低的物業,亦曾在專欄提及,只是大家較專注在我說樓市升的時候而已。」他斗膽說,自己在2009年後的預算,幾乎沒有失準過:「我在09年前沒有進行時間性的樓市評估,現在加上時間性更為可信。」

每年的1月1日,他也有為各大報章撰寫樓市十大忠告,在預測的時候加入時間性,所以更能成為別人的話題,增加了娛樂性:「由於最近升比跌的時間為多,而我只是實話實說,所以大部分人覺得我是大好友吧!」對於先前轉軚,很多好友感到不安,追問他為何「變節」,他解釋自己只是「有嗰句講嗰句」。

貿戰塵埃定  股樓再回升

股市從高位回落了不少,並沒有大家先前想像那麼悲觀,但現在情況如何呢?汪生解釋可以從宏觀上看:「從股市來看,現在資金市場由中國主導,市場充滿宏調味道,現在股市並無不妥,呈現的不是超買或炒高了的現象。整體上恒指並沒有泡沫,只屬一項正常投資。股市真正的下跌與泡沫爆破有關,而在貿易戰之下,中國想進一步減低泡沫,不願給美國人擺佈。」他闡述泡沫爆破與減低泡沫並不一樣,就像每個人想減肥,一個是自願性去操練身體,而另一個是由別人主導去抽脂。中國就像會主動減肥的人,不想在貿易戰下,令市場有動盪,更可令對方不能在交戰中傷害自己及得益,所以採取自主性的減磅措施。譬如在騰訊(00700)事件上,它的業績並無不妥,但內地國家隊最近想操fit啲,令股市更正面,所以出手干預。

至於股市幾時跌定?汪生認為10月11月會是關鍵時刻:「11月即將面臨美國大選,即使共和黨有機會勝出,特朗普(Donald Trump)的權利將會重新還原。整個經濟仍然是中國主動性的收縮而不是一個被衝擊的收縮經濟,這會令內地容易企穩陣腳,股市到年尾便會整頓好,整個股市變得更明朗化。」他指出,中國在2005-2007年度作出一個主動性收縮,當時明顯在2008年北京奧運前主動調整了整個市場,令後人很受惠,使中國在金融海嘯中能把握機會發展,先宏調再上升,這就是中國式經濟,而美國經濟剛好相反,是先發展再爆破泡沫。

香港樓市的情況亦如中國式經濟,先宏調推出辣招後,使人卻步買樓,囤積了更多資金在樓市市場,使樓市泡沫減少,樓價長得較硬淨。股市及樓市不同,貿易戰始終未嚴重影響樓市,這可以從失業率看得出來,因為它是普遍人能夠掌握且受影響最少的項目。從而得知,樓市相對穩健,並非充滿泡沫:「從數據上可以得知香港樓市並沒有泡沫,而樓市的泡沫分兩種,一是按揭泡沫,另外一種是情緒泡沫。情緒泡沫方面,三個月前可以見到,但現在已經完結,所以現在樓市並不悲觀。雖然有個別單位樓價下跌接近5%至10%,但並不是全部單位有以上情況,整個樓市只是有輕微的調整而已。貿易戰縱然對樓市是一個很大的障礙,但仍然是很多投資者能夠容易掌握的投資工具。市場上過分樂觀的心態已經被調整,而樓市的結構性改變,空置稅亦已實施了,即使代表樓花的單位會增加,未來三年的供應量就會變得足夠,影響600萬元價格以上的單位。即樓花價格到明年頭亦需要重新被調整,但一些細單位譬如600萬元以下的三房私樓單位,它們並不會有長期的下跌,而是在年內會反彈過來。」

調整再吸納  牛市有續集?

「最壞的時候就是最好的時機」汪博士認為現在是投資的最好時機:「在這個時候我會買入一些股票去做投資,因我認為現在某些股票比較便宜抵買,投資勿估底是對的,不需要等到見底時才買,只要在平的時候買入就可以。而在樓市方面,現在比較複雜,市場結構改變了,就是最近政府對發展商破天荒發出了賣樓的底線—空置税,對樓市有一定影響。但今年絕對是買樓上車的好時機,基於租金紅利此機制,收租的回報率永遠比息口高,買樓絕對比租樓為明智。到目前為止香港仍處於低息環境,而且市場上仍然充滿一堆等待上車的市民。」

現時的調整是為了更好的將來:「在出年調整後,若對方會變得更強時,我們(中國)亦受得起;若他們弱時,我們就更快復甦。其實美國處於一個非常危險的局面,因她們不能剪掉大國的羊毛,只能欺負一些比較弱小或內部經濟有問題的國家。大家留意到熱錢不是流入債券市場,而是流入股市市場,只有債券市場才能鞏固美國的金融基礎,因為股市市場的熱錢隨時會溜走,形成泡沫的機會更加高。美國股市呈現鮮明的牛熊市,若美國股市爆破,中國就會徹底勝出。」果然一語中矢!

中秋等月娥  房策第二波?

在等待月娥發表施政報告前,汪博士特別提醒一些進行居屋抽籤的人士,小心抽籤結果出爐後,購買力會回到市場上:「一些抽不到籤的人士要注意,樓價有機會大升,居屋市場將會有反彈,需盡快再次進入市場。」草根階層的房屋政策,最大的問題在於公屋的轉流率,因公屋的作用並不是永遠房屋。正常的情況下,它的轉流量應有3-5%,即每年有多達14,000户公屋單位會搬出來,若用此速度20至30年內,公屋單位應已重新洗牌了,但以現時的1%速度,70萬伙的居屋中,只有7,000伙會放盤在市場出售,這個轉樓率需時大概100年,才能把公屋內的所有人重新洗牌。就算興建多少公屋也不足夠。而行政長官林鄭月娥所推出的綠置居絕對適合此情況,因可吸引綠表人士交出公屋單位,解決轉流量問題。

但無論如何土地供應還是核心問題,他認為發展商與政府責無旁貸,應商討如何提供更多的土地,因為事實上發展商手上擁有很多土地,而每年並沒有提供足夠的單位供應,政府必須與他們理性討論,而市民亦應支持政府比較「硬」的一面—軟硬兼施獲取土地,在股東與小市民之間得到平衡。政府只要在三年內覓得適合的土地,便能使樓市變得健康,而收回棕地改建用途,亦是一個可行的方法但不是最理想的做法,因為一般的棕地已有固定使用者,並需要時候作出安置。對於有些財團將陸地改為棕地是不合適的做法,反而應向邊垂地帶的綠化土地作出發展。而興建房屋的方法,應參考新加坡、倫敦、加拿大的做法,因他們能在綠化與興建房屋之間作出權衡,例如在興建房屋是做多一些綠化工作,如種植更多植物及飼養蝴蝶等,使各人能滿足於環保的追崇和效率的追求,不至於讓香港一班年輕人居住在豆膶般的納米單位!

一些經濟能力比較差的市民,在跌市中冒險上樓,但當面對嚴峻問題時,他們會面對風險嗎?汪博士解釋香港面對過多次的金融風暴,現在已擁有最好的應對方法,多間銀行已擁有不同程度的壓力測試,使業主在面對風險下亦能抵擋:「我認為二手樓市場較一手樓市場安全,因二手市場銀行借貸必須經過銀行的壓力測試, 借款成數比較低。至於一手新盤尤其是長期樓花,好多買家可能只是付一成首期,等到入伙先再找銀行按揭,樓價調整他們可能不能找到銀行為他們按揭,所以新盤風險較二手市場為高。」

那麼香港可否參照深圳實行試點租務管制,推出一些新樓盤政策,每年只限加幅5%的租金?汪博士認為不同的政策有不同的反應,投資者應能適應得到:「租管的意思是在小業主身上切走他們的肉,而事實上有足夠的土地才能真正解決問題,因租金回報率低並不代表樓價會壓抑不升,但若只是作為過度期間的政策也可以接受。」

新加坡房屋政策成新一輪施政報告的藍圖。

股樓一定死  轉角市迴避

有人睇好就一定有人睇淡,新晉樓市長勝將軍——樓盤王及置業王創辦人余家旗Alex認為股樓一定死:「樓市近日陰陽怪氣,整體被多項不可預計的宏觀因素籠罩,中美貿易戰、美國加息潮、特區政府行政手段等。加上民間種種現象反映香港很大機會踏入轉角市,新界民生地段出現撻訂個案,甚至乎有減價迹象,成交極少,相信非主流地區的中小單位首當其衝。甚至有傳統實力投資者放盤急售。時勢造英雄,這段時間有寶可尋,下浮多少沒人知道,但是轉角就是機會,大家要𥄫實。」

 

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