阮家洛 : 朗詩綠色 綠色地產業務資產輕型化發展

作者 : 阮家洛,從業逾十年,畢業於俄亥俄州立大學工商管理系學士及文學系學士和香港中文大學會計系碩士,主要負責港股TMT行業及中小型股份分析。

朗詩綠色 綠色地產業務資產輕型化發展

朗詩綠色簡介

朗詩綠色(00106)是國內領先的綠色開發運營商和生活服務商,創立於2001年。朗詩自2004年開始實施聚焦綠色地產業務。朗詩在全國20多個城市已開發104個樓盤,總面積逾1,800萬平方米,包括上海、南京、杭州、蘇州、無錫、紹興、張家港、馬鞍山、湖州九個城市的第一個綠色三星專案均由朗詩建造,其中30個專案獲得國家綠色三星標識,認證率為業界最高,其中高舒適度低能耗產品占全國該類產品64%。值得一提的是,朗詩將全面實施「產品差異化,資產輕型化,市場國際化」的發展。

朗詩綠色模式

目前,朗詩的主要合作夥伴主要為兩大類:金融投資機構方面,包括:信達投資、平安不動產和東方資產管理等。大型國企、央企、國有投資平台方面,包括上海建工、無錫太湖新城管委會、中北集團、國泰集團等。業務定位方面,以綠色地產業務為主。項目分布方面,在中國主要分佈於環渤海、長三角、中西部、珠三角,在美國集中在東、西海岸的三藩市、洛杉磯、波士頓、亞利桑那和紐約等地區。除地產業務外,其他業務包括:(一)長租公寓,其盈利模式,從首階段獲取房源,改造出租,取得租金差;次階段包括經營規模化,產生穩定現金流。截至2018年6月底,進入13個城市,獲取項目75個,確認房源22,708間,規模位居行業前五。(二)養老服務,旗下養老服務業務平臺「朗詩常青藤」為長者提供高品質的晚年生活。2018年6月底該業務已佈局北京、上海、南京、蘇州及杭州五座城市,共獲取項目38個,拓展床位達3,263張;(三)綠色金融,與中信資本、信達投資、平安不動產、中融信託、成立了針對不同業務的4個基金和聯合投資平臺,截至2018年6月底存量資管理規模達80億元。

上半年盈利能力續升

2018年上半年,朗詩簽約銷售額約為164億元(人民幣·下同),按年增長約47.7%。期內,公司核心淨利潤3.27億元,按年增長60%,核心淨利潤率達16%;股東應佔利潤2.82億元,按年增長304.4%;每股基本收益為0.07元,按年增長367%。期內,資產輕型化業務發展迅速。期內,朗詩簽訂的項目開發管理服務合同額約為3.6億元,開發管理服務收入約為3.78億元,按年上升70.6%;項目開發及管理服務除所得稅前分部利潤為1.45億元,按年增長44.2%。在地產業務拓展方面,國內市場方面,期內,朗詩在全國共獲得9個項目,開發銷售型物業新增可售面積約為79萬平方米,預計可售貨值約96.7億元。其中八成項目是通過收併購、委託開發及參股等形式獲取,以避免高價地王。國際市場方面,期內,集團分別在紐約、洛杉磯、舊金山等門戶城市獲取項目總數達到14個,其中,集團新獲取舊金山灣區Danville、Santa Clara和亞利桑那州Chandler三個項目。期內,美國項目共錄得合同銷售額總計約20.7億元,銷售面積為4.62萬平方米,物業銷售收入約7.89億元,按年上升約50.4%。在去杠杆背景下,朗詩上半年末的淨負債與股本權益比率為47.2%,短期債務比例下降至17%,財務維持在健康水準。

展望下半年發展

簽約目標從2017年的320億元將提升44%至2018年的460億元。長租公寓拓展新增房源3.5萬間,使2018年底存量提升至5萬間。養老服務方面,預計至2018年底,重點發展7個核心城市,機構存量床位數6,500床左右,並預計至2020年機構存量床位數50,000床以上。綠色金融方面,將已有基金及聯合投資平台持續擴大至產管理規模150億元。

估值及建議

目前公司股價0.93元,對應2018年年度市盈率和市帳率分別為4.07倍和1.04倍。短中期來看,長租公寓和養老服務穩健發展。長期來看,受惠集團綠色地產業務的資產輕型化和市場國際化,未來該業務將加速發展。建議投資者可將朗詩綠色納入觀察名單。

【權益披露:本人沒持有上述股份】

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