潘啟才:套房投資勝利之道

作者:潘啟才(Phemey),測量師出身,試過輕輕鬆鬆年薪過百萬,亦試過胼手胝足地創業。後來發覺幫人做成生意最過癮,成功拉攏買賣雙方便穩袋幾百萬,至此「通天經紀」之名便不脛而走。眼光準、膽量大兼且身體力行,搞炒股投資班大賺一筆之餘,亦計劃大搞創業班,矢言教授云云打工仔、待業青年、大學生無本生利,財來八方的本事。

套房投資勝利之道

雖然現在我花不少時間研究股票及做股票投資,但由於我仍然是產業測量師,而且前半生也是從事與地産代理相關的工作,所以對於與地產相關的投資,總有一份親切感。因此,在兩年前,當拍擋Hilton建議一起投資搞商務套房的時候,我便不假思索,一口答應。在過去短短一年多時間,我們用少量資金投入,已成功營運了近一百間套房及二十間學生宿舍。

劏房生意

我們的套房投資,與坊間一般的做法不同,傳統做法是買入一個單位,然後再花幾十萬元,把單位分間為幾個獨立套房,每間套房都擁有自己的廁所及微形廚房。這樣做的目的,當然是為了增加回報收入,就以買入佐敦區八文樓,一個550呎實用面積的單位為例,現時樓價約為600萬元,就咁租出去,租金約為每月15,000元,如果願意多花約40萬元,把單位分間成四個獨立套房單位,總租金收益便可提升至28,000元,即四十萬元的額外投入,便可令每月租金增加13,000元。

但自幾年前開始,由於特區政府要壓抑樓價,頒布了雙倍印花稅,利用買樓方式,去搞商務套房這一招已經行不通。機緣巧合下,我和Hilton 聽了一個講座,講者分享了可以用長租約方式,例如簽十年約,然後再花幾十萬元裝修,把租回來的單位,分間為多間獨立套房出租。這投資精彩之處,在於如果整個操作,沒有嚴重失誤的話,所投入的資金,主要為裝修費用,可以在兩年多時間內回本,餘下的租約年期,便可賺取可觀的回報。

就是因為受到這個講座的啟發,我們立刻行動,但想同做是兩碼子的事,要搵到一個業主,願意將自己層樓,簽條十年約畀你,真係唔容易,主要因為在習慣上,住宅業主租出物業,都是簽一年死約,再加一年生約,要說服業主,放棄傳統做法,一定要搵到一個具說服力的理由,但自問自己的核心技能,就是一名通天經紀,沒有理由為自己搵投資機會時,不能說服counterpart去接受自己開出的條件。

就是這樣,我們使出不同的談判技巧及招數,在一年多的時間,成功說服了九位不同的小業主,把他們的重大投資,與我們簽了最短八年,最長為十一年的租約,而這個投資,至今為止,已經為我們創造了一個穩定而理想的現金流收入。

講番股票,由於大市在好多人睇淡的情況下,升番成四千多點,甚至周顯大師話大市已經係牛市一期,走到現在這刻才入市,其實值博率很低,因為升可能有限,但跌起來,真係可以滿盤皆輸。所以現階段真係只可以玩小賭怡情,亦因為咁,大師所推介的香港教育國際(01082),我可能會象徵式買少少玩吓,同埋我只係收到個number,點解要買的原因,並沒有留心聽。

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