張智威: 地產股大折讓

作者:張智威—信誠證券有限公司 聯席董事

地產股大折讓

下星期三(10月16日),將會是立法會復會的日子,同時亦是行政長官林鄭月娥公布新一份施政報告的日子。政府方面早已預告今次的施政報告將會有「更大膽」的措施。在現時的社會環境氣氛下,加大財政開支以力挽直走下波的香港經濟及寬減利得稅等中小企稅收優惠經已是預期之中,反而焦點在於一直爭論不休,香港社會的核心問題-土地政策。

跟據香港法例第124章《收回土地條例》,當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,容許行政長官命令收回該土地,並予以補償。現在坊間大多聲音倡議收回新界閒置農地、棕地等。現時香港持有農地四大地產家族,分別持有以的農地儲備(以平方呎(萬)計算):恆基地產(12)持有4,590、新鴻基地產(16) 持有3,100新世界發展(17)持有1,700及長實集團(1113)持有 1,340。

要知上述四大農地儲備發展商所擁有的土地面積超過一億萬方呎,究竟政府最終會釋放多少農地給予發展商去賣樓,要待政府進一步公布。不論如何,在下星期施政報告出台之前,相信上述四大發展商的股價仍有一定的炒作空間。始終當中所牽涉的利益極大,若然所有農地都可以改變土地用途用作起樓(當然筆者認為可能性不大,只是多少問題),土地價值即時轉變,發展商所持有的農地即時升價百倍,若能以公充價值入帳,加上四大發展商的PB(市帳率)都是遠低於1,即有大折讓,故現在的股價仍未能反映其真實的價值。

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