布少明 :加快樓花審批 推動新盤應市

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作者:布少明 美聯物業住宅部行政總裁

加快樓花審批 推動新盤應市

政府正研究針對新盤推出「空置稅」,以加快發展商推盤的步伐,避免囤積居奇。實際上,有方法可更有效加速新盤供應,就是加快預售樓花審批時間。綜合地政總署公布資料顯示,4月份有三個住宅項目新申請預售樓花同意書,涉及單位數目為1,009伙;惟同期獲批預售樓花同意書的項目則有兩個,共涉及682伙。正因新申請單位比起獲批單位高,推高4月份累積待批樓花單位按月再升約2.3%至14,839伙,並創自2013年5月後的近五年新高。

除了4月外,今年首四個月新申請單位同樣較獲批單位為多。據資料顯示,今年首4個月新申請預售樓花單位共錄5,561伙,比起去年同期3,788伙按年急升約46.8%;反觀,今年首四個月獲批預售樓花的單位合共僅3,213伙,比起去年同期7,846伙按年大減約59.0%。以上數據反映,不少新盤仍處於待推狀態的主要原因,是未獲預售樓花,如能加快審批,相信推盤步伐可大幅推前。

二手方面也欠缺微收空置稅的空間。據差餉物業估價署公布「香港物業報告2018」統計數字,去年私樓空置率再次回落至3.7%低水平。即使去年私樓落成量按年上升近22%至17,790伙,惟空置率不升反跌,主要是因為入住量按年升幅更急,大增近43%至16,950伙。可見住屋需求相當強勁,對樓價及租金均帶來支持。

租金升幅亦側面反映香港難出現嚴重的物業空置問題,因為以現租金水平,業主如把單位空置,即等同放棄豐厚租金收入。據美聯「租金走勢圖」資料顯示,4月份以實用面積計算的平均呎租報約36.8元,較3月份36.81元輕微回落約0.03%,高位橫行。若以首四個月累計,今年首四個月租金仍累升約1.2%。

隨著今年租金累積上升,月租逾2萬元租務比率創新高。據美聯物業促成的住宅租務個案分析,今年首4個月,月租逾20,000元比率達38.1%,比起去年全年37.4%續升,並創紀錄新高。至於月租15,001元至20,000元的住宅租務個案比率則由去年約25.9%升至今年首4個月約27.5%的紀錄高位;反觀,在租金攀升下,月租15,000元或以下的比率愈來愈少,今年首四個月比率進一步跌至約34.4%。

筆者明白香港住宅供不應求,推動樓價節節高升,增供應刻不容緩。但是從以上論據可見,香港無徵收空置稅的必要,或不應花太多時間討論研究,應從更有效措施入手,以舒緩日益迫切的置業剛需。

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