物業投資專家:綠置居滯銷

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P 19/ 物業投資專家

#綠置居滯銷 死因無可疑

上期提及大圍新盤柏傲莊熱賣,但同一時間,本地經濟蕭條及失業率高企,市民仿如置身於平行時空。與此同時,上車門檻最低的「綠置居」2019卻出現平樓無人買,嚴重滯銷。這些樓盤由今年6月29日開始揀樓至今,已邀請逾八成綠表公屋戶揀樓,可惜揀樓進行了5個月,售出單位還不足七成,11月份更出現首宗撻訂個案!

這次綠置居推售的屋苑,包括青衣青富苑和柴灣蝶翠苑等,一共3,710個單位(包括14個重推的長沙灣麗翠苑貨尾單位),而青衣與柴灣兩屋苑,實用面積為187至471平方呎,售價由81.77萬元至272.61萬元。

#大屋搬細屋 冇人肯制

因銷售適逢疫情與經濟轉壞等因素,加上限聚令而放慢了中籤者揀樓之時間表,準買家意欲大減,截至11月20日,僅售出2,447個單位,尚餘1,263個單位還未售出。綠置居2019接獲約4.8萬份申請,可見這次認購比率僅得5%,與私人市場柏傲莊月內出售逾「千個千萬元單位」難作比肩。

筆者詳細翻閱房委會之成交紀錄冊,發現滯銷之1,263個單位,是清一式200呎以下的超迷你開放式單位,青富苑共1,090個188呎單位、蝶翠苑173個187/189呎單位,佔全部單位總數之38%與21%,反映這類「納米盤」未能吸引公屋住戶,公屋地方大而且租金合理,買入綠置居變相是大屋搬細屋。

#房委錯判 樓宇面積需求

細看數字,反觀同期已全部清貨之長沙灣麗翠苑,細於200呎之單位比例僅12%,而滯銷中的青富苑則佔22%;蝶翠苑佔26%。明顯地,房委會在興建新一批綠置居時,在戶型計劃上出現錯判,以為有足夠單身富戶與細家庭,會輕易放棄公屋而買綠置居,其實公屋住戶僅得一次綠表上車機會,甚難吸引他們放棄原有大單位去改買蚊型單位。

新一期綠置居2020也將在年尾堆出,政府原計劃下一批的4,700個單位有可能將因今次兩盤滯消而出現變數。房委會委員及身兼公屋聯會總幹事招國偉稱,下期綠置居屋苑選址亦可能令囤積問題惡化,除非新選項目位處市區,否則如推售屯門或青衣項目,在疫情及經濟未改善下,綠表放棄購買情况將會持續。
根據現時綠置居政策,貨尾單位無法轉為出租公屋,亦不能減價促銷,或開放予白表申請者購買,倘無法出售則只能長期丟空。筆者預期,長期囤積這些單位會影響公屋輪候時間。

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