P16 17/ 先机地产/ 美联物业/ 首席分析师刘嘉辉
#新一份《施政报告》楼市寒暑表
疫情锁港，截稿时「美联楼价指数」最新报158.49点，按周跌约0.45%，连跌15周。综合数据，2022年迄今跌幅扩大至逾7.6%，较历史高位跌逾10%，并创逾3年半新低。第三季的楼价跌幅明显，迄今楼价跌约5.5%，已创近4年最大季度跌幅(见图一)。
楼价急剧下跌的主要原因，是迟迟未能全面通关所致，措施打击了本港经济，另外加息压力亦影响市场投资气氛。与此同时，发展商带头采取「低价推盘」策略，求量不求价，亦对二手物业的交投及楼价构成压力，不少心急放盘的业主减价求售，加速楼价下跌。
#负溢价 第一次出现
楼价急挫，惟成交却未见反弹，第三季一二手交投齐跌，形成「价跌量跌」局面。当中新盘成交料录约3,600宗，按季跌约5.5%；二手成交则料约8,100宗，跌幅高达28%，并创3年新低。
新盘的低市价销售策略，是带动第三季楼市下跌的主要原因。根据美联物业房地产数据及研究中心数据，第三季(截至2022年8月止)新盘市场自2019年第四季以来，首度出现「负溢价」的现象，录得溢价-2.9%，更是创逾8年新低(见图二)。
#「0+0」 事在必行
现时楼市相较于第三季，出现两大转折，其一是政府放宽入境检疫措施至「0+3」，以及金管局发出指引，要求银行「降低压力测试门槛」。相信两大新措施都具短期刺激作用，加速市况明朗化。不过，仅放宽入境检疫措施至「0+3」，对楼市的直接帮助不大，因该措施已输在起跑线，落后众多主要竞争对手，故「0+0」事在必行，以提升香港的竞争力。
现时楼市可以继续用「柳暗花明」来形容，利好利淡因素持续有影响，明暗难料，第四季的楼市走向，要视乎新一份《施政报告》是否有新的房策推出、通关的反应后续发展，以及美国加息后，本地银行的息口走势等因素。
#政府预见 楼市下行
展望后市，10月将成香港楼市转势关键。当中，「二十大」将于10月16日举行，内地发展方向尘埃落定，或有政策放宽北水南下，并有助本港制定对内通关时间表。此外，新一份《施政报告》将于10月19日公布，从上述的「降低压力测试门槛」可见，政府已预见楼市下行的影响，并不抗拒透过宽松的房策，去调节楼市的跌势，
所以，新一份《施政报告》有望提出「减辣」或扶助楼市措施，至少或会有类似续推「消费券」的振兴经济措施。如果10月有重大利好消息公布，这将对沉寂已久的楼市，会起到巨大的提振作用，届时或出现明显转势讯号。
#新政府新政 有弯转
现时本港市况虽然较早前明朗，但仍存在不少变数，后市走向还看通关的发展及新一份《施政报告》内容，但是相信随着两大新措施的推出，楼价跌幅会减慢，甚至先跌后稳。笔者暂时仍然维持全年楼价跌8%预测，如新一份《施政报告》有好消息公布，楼市或转现「价稳量升」的势头。若防疫及房策有利好消息，料第四季一二手交投有望回升。
新盘方面，预期第四季一手成交宗数有望回升至3,800宗，按季回升逾5%；二手成交有望达1.2万宗，按季升近50%。如防疫及房策未有利好消息，楼价跌幅或进一步扩大，交投则持续低迷，届时第四季一手成交宗数有机会跌至约2,600宗的低水平，按季跌近28%；二手成交宗数则有机会下试8,000宗水平。
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(P16做大相)图一：「美联楼价指数」按季变化
(P17做大相)图二：每季新盘溢价
