領展房產基金(00823)在2024年展現出較為穩健的財務表現。截至2024年9月30日止六個月，其收入總額達到71.53億港元，同比增長6.4%；物業淨收益達53.59億港元，同比增長5.8%；可分派總額為34.76億港元，同比增長4.3%；中期單位分派額為134.89港仙，同比增長3.7%。
首先，資產收購帶來顯著貢獻。2024年2月收購上海七寶廣場餘下50%權益後，該物業全面綜合入賬，為財務數據的增長提供了有力支撐，推動了整體收入和淨收益的上揚。其次，香港物業組合表現穩健。儘管香港整體零售環境存在挑戰，但領展的香港物業組合收益總額及物業收入淨額仍分別實現2.2%和2.4%的同比增長。香港物業組合包括130項資產，覆蓋必需品零售空間、鮮活街市以及約57,000個鄰近公共屋邨及主要交通樞紐的停車位，其零售租金收入、街市/熟食檔位收入等均有所增長，且零售收益總額同比提升2.6%，展現出較強的抗風險能力和穩定的現金流生成能力。
其次，內地物業組合可比NOI小幅增長。雖然內地零售和辦公物業的平均租金有所下降，估值也遭下調，但剔除收購影響後，內地物業組合可比收入同比增長6.5%，可比NOI同比增長4.9%。其中，部分內地零售物業續租租金平均上調6.4%，且內地物流資產凭借優質的高標倉屬性和戰略性地理位置，出租率保持在高位，體現了較好的經營韌性和市場競爭力，為集團業績增長提供了新動能。此外，海外業務也有亮點。領展在新加坡的零售物業表現突出，裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza等物業的續租租金調整率錄得正增長18.9%，顯示出其在海外市場的拓展和運營能力，海外業務正逐步成為集團業績增長的新引擎之一。
最後，財務成本的降低也助力了業績提升。受降息影響，領展的平均債務融資成本從3月31日的3.78%略降低至3.69%，財務成本從上年同期的10.10億港元降低至9.97億港元，下降了1.3%，財務成本在總收入中的佔比也有所降低，從而提升了集團的整體盈利能力。可考慮於39.50元吸納，中線目標價43.50元，跌穿37.50元止蝕。
潘鐵珊
香港股票分析師協會副主席
（本人沒有持有相關股份，本人客戶持有相關股份）
