不少人在股市投資都希望「財息兼收」，就是既能在證券價值上揚時做到資本增值，同時也能取得證券帶來的分派成果。港股自今年4月9日低位展開升浪至今，已超過五個月，恒指從低見19,260點，至現於26,000點之上，累升超過7,000點，越來越多投資者對港股後市態度漸趨審慎，於爭取回報前較多著眼防守性，誠然房託基金是不俗之選，目前在不少被視為傳統高息股的內銀股和公用股的股息率已在5厘水平，甚至不少已低於5厘之際，房託基金可望收益率保持在6厘以上，適合重防守性投資者。
逾五個月表現跑贏大盤
筆者留意於過去三個月(截至9月15日收市)，於一眾房託基金中越秀房託(00405)價格走勢最佳，累升約兩成，較升幅第二高的房託基金約13%，見明顯差距。另看過去一個月，越秀房託是惟一錄得升幅的房託基金。事實上，港股從4月9日低位展開升浪至今，越秀房託價格走勢與恒指相若，間接道出該房託一直備受市場關注及投資者青睞。從4月9日低位計至9月15日收市，恒指累升約37%，越秀房託則累升逾43%，表現跑贏大盤；若計及期內分派，回報率進一步增至近五成，展現該房託的「攻守兼備」特性。
擁有十項高質物業產權
另想指出越秀房託於基本面亦展現「攻守兼備」特性，於2005年12月21日已在港交所上市，至今具備接近廿年的資本市場悠久運作歷史，當日亦是首隻投資內地物業的上市房託基金。一直以來專注於主要作辦公樓、零售、酒店、服務式公寓及其他商業用途的物業，爭取收購帶來可觀現金流及回報的物業。現時的物業組合包括位於廣州的廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、越秀金融大廈、位於上海的越秀大廈、位於杭州的維多利商務中心，以及位於香港的越秀大廈等十項高素質物業，物業產權面積共約118.4萬平方米。
完美演繹攻守兼備精髓
目前在2025年的商業地產市場，現金流與資產價值的平衡考驗企業智慧。當市場普遍對核心資產處置舉棋不定時，越秀房託果斷出售廣州越秀金融大廈50%權益，以減債不減收為核心，既緩解融資成本與匯率雙重壓力，更同步優化資產組合，在穩健中鋪墊增長，完美演繹「攻守兼備」的戰略精髓。而於利率風險的計算，參考2025年中期報告，越秀房託的平均融資成本為3.33%，較去年底的4.16%下降83基點。浮動利率敞口為14%，較去年底的26%收窄12個百分點。截至2025年底總負債約271億元(人民幣，同下)，較去年底減逾1.60億元。
今次出售所得淨額與新融資形成的資金合共53億元，全額償還現有債務，預計償債後總負債減少約20.8%，資產負債比率由48.1%減至41.2%，有助減低利息費用；並且出售事項與內部重組將使每個基金單位分派增厚約8.7%。再看匯率風險的計算，於2025上半年人民幣兌港元及美元匯率上升，因此銀行貸款及美元有擔保中期票據產生匯兌虧損約5,800多萬元。有由及此，越秀房託減少外幣借款比例，將大幅減低人民幣貶值的衝擊。此外，上述出售亦有利資產組合長遠優化，出售後辦公物業佔比從55%降至46%，資金將轉向商業、酒店等領域，多元佈局抵禦寫字樓週期風險，強化收益韌性。
筆者留意越秀房託多年來經營取態始終如一，穩中求進，2025下半年可望迎來新景象，為投資者帶來「攻守兼備」效果。有意尋找優良中長線投資機會，不得不察。
聶振邦(聶Sir)
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
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