中國房地產市場經歷了過去多年的腥風血雨後，迄今雖已悄悄的穩定下來。但是已難復當年勇，這或許源於經濟增長放緩下供應過剩帶來的深層次結構問題。不過，中國房地產市場並非一池死水，相反不少優質的房地產開發商正在砥礪前行，新房銷售收益在持續回升。
中國金茂（00817）是央企中化集團旗下的旗艦城市運營及房地產開發平台，以高品質住宅開發為主業。得益於大股東支援和內部管理變革，該公司近年邁入新的發展階段。相對於其他房地產開發商，中國金茂定位於城市運營商，以高品質地產開發為業務核心，進行城市綜合體的開發。
長江證券近期發表深度覆蓋報告，指該公司早年以差異化模式低成本獲取土地，打造高品質「科技住宅」實現產品溢價，構築企業護城河。然而，疫情襲來及房地產市場的超預期變化，令中國金茂亦難以獨善其身。2024，中化集團為公司提供永續債及股東借款等資金支援，助力公司走出困境；2025首席執行官陶天海接任董事會主席，開啟一系列組織變革。2025首三季，中國金茂實現全口徑銷售金額807億元人民幣(下同)，同比增長27%，顯著優於同行，銷售排名首次躋身前十。而中國金茂於2024其歸母淨利潤已實現扭虧為盈，2025上半年，歸母淨利潤為7.6億元，惟同比下跌22%。
在土地儲備上，中國金茂拿地強度居頭部房企首位，淨利率預期較高，存貨減值計提相對充分。2025首三季的拿地強度(金額口徑)為65%，居頭部房企最前列。長江證券指，該公司對北上廣深杭成6城的投入佔比大幅提升，期內達8成以上。在合作開放上，該公司亦採用與其他頭部房企合作的方式獲取更多地塊，拿地權益比降低至48%；獲取的地塊中有八成以上為小體量項目，風險偏好更為謹慎。截至2025年中，公司未售貨值約3,200億元，其中一線城市佔比約30%。
特別值得留意的是，中國金茂近年來新獲取項目的利潤水平邊際有所提升，尤其是2024第四季度以來獲取的項目，普遍有大個位數以上的預期淨利率。根據公司披露資料顯示，2024以來累計獲取的41個項目平均銷售淨利率預期相對較高。這反映該公司內部運營效益正不斷提升，尤其2025上半年喜見營銷費用率有所下降。
今年上半年，中國金茂的三道紅線指標維持綠檔，期內融資成本為3.0%，同比大幅降低1.1個百分點，已好於重點房企平均水平。
綜合市場分析，中國金茂的存量水平正穩步消化，而增量土儲創造較大邊際利潤，顯示出該公司的盈利能力在持續提升中。長江證券給予其「買入」評級，可以跟進。
