越秀地產具穿越週期韌性
若只看利潤表，越秀地產這份2025年全年業績並不輕鬆：營業收入864.6億元，按年僅升0.1%；毛利率降至7.8%；權益持有人應佔盈利僅約0.6億元，核心淨利潤約2.6億元，明顯受行業深度調整拖累。公司在附件中亦直言，盈利下滑主要來自入賬毛利率下降，以及入賬項目的權益佔比下行。換言之，這不是一份「利潤漂亮」的報表，但若把視角從靜態盈利轉向經營質量，越秀地產的亮點其實更值得細看。
首先，公司的銷售韌性仍然明顯。2025年全年合同銷售約1,062.1億元，雖按年跌7.3%，但仍連續三年站穩千億規模，並按克而瑞統計位列全國第九。更重要的是，核心六城貢獻了909億元銷售，佔比達85.6%，反映公司在北京、上海、廣州、深圳、杭州與成都的聚焦策略並非口號，而是已轉化為可驗證的銷售結構。與不少房企在廣撒網中被庫存拖累不同，越秀地產的優勢在於把資源壓向高能級城市，以更高確定性的市場承接能力，對沖全行業下行壓力。
核心城市戰略硬底盤
這種聚焦，還延伸到投資端。2025年公司在9個城市新增25幅土地，新增土儲約278萬平方米，權益投資額244億元，其中核心六城的權益投資金額佔比高達96.3%；截至年末，總土儲1,855萬平方米，一二線城市佔比94.4%。這組數字的含義在於，越秀地產並未因市場低迷而被動收縮，而是在行業估值重塑期繼續強化核心區域補倉，為未來貨值和去化率提前卡位。
而且，這一策略在2026年初仍在延續。公司2月初公告顯示，1月透過附屬公司在上海浦東高行板塊競得一宗住宅地，總建築面積約10.9萬平方米，按公司實際權益計算的土地價款約24.33億元；這說明其對一線城市核心地塊的配置並未停步。只是短期銷售端仍受市場氣氛影響，2026年前兩個月累計合同銷售約71.06億元，按年跌44.6%，2月單月合同銷售約29.05億元，按年跌53.3%。這也提醒市場：越秀地產的亮點更多是中長線的資產與城市布局，而不是短月度的銷售波動。
低成本融資能力
比起銷售排名，更能體現越秀地產含金量的，其實是財務面。公司2025年末持有現金及各類存款467.6億元，經營性現金流淨流入139.4億元，已連續四年維持正流入；「三道紅線」繼續保持綠檔，淨借貸比率54.9%，現金短債比1.7倍，加權平均借貸年利率進一步降至3.05%。在房地產仍處融資分化的背景下，能以低成本持續拿錢，本身就是競爭壁壘。
最近的市場消息也印證了這一點。2月初，公司附屬公司在內地發行2026年第一期公司債，規模不超過7億元人民幣，獲中誠信國際“AAA”評級；隨後簿記結果顯示，最終5+2年期品種票面利率定在2.18%。同一時段，公司又提出發行17.35億元人民幣、2029年到期、票息3.40%的綠色票據，募集資金主要用於再融資及合資格綠色項目。對一家民生屬性強、又身處調整週期的房企來說，能同時打通境內公司債與境外綠色債兩條渠道，說明資本市場對其信用仍有相當認可。
因此，若要概括越秀地產這份業績的真正亮點，關鍵不在於當期利潤有多高，而在於它在低毛利環境中仍守住了三件事：千億級銷售規模、核心城市土儲結構，以及行業低位的融資成本。再加上公司年報提到商業物業、物業服務、代建與可持續融資等「第二曲線」持續推進，這家公司正在由單一開發商，向更強調經營與資產管理能力的平台型房企轉身。
放在當前地產周期看，這或許才是越秀地產最值得市場重估的地方：它未必是報表上最亮眼的一家，但很可能是最具「活下來並繼續拿牌」能力的一家。
《金星匯》小編金子KIMCHI
