2025年10月9日，一則重磅消息震動香港金融市場：滙豐亞太要求恒生銀行董事會提呈私有化建議。以每股155港幣的價格，較前一日收盤價溢價30%，這場交易估值約2903億港元，瞬間引發各界高度關注。
恒生銀行在香港金融體系中占據重要地位，其業務廣泛，而房地產按揭業務更是關鍵一環。近年來，香港房地產市場持續低迷，恒生銀行也深受影響。有消息傳出恒生銀行正尋求出售規模至少10億美元（約78億港元）的房地產抵押貸款組合，以清理因香港商業地產市場持續不振而累積的不良資產，且其香港商業房地產的不良貸款金額約250億元，不良貸款餘額按年急升85%。這一系列數據表明，恒生銀行在房地產相關業務上承受着巨大壓力，這或許也是滙豐推動私有化的重要原因之一。
從滙豐的角度來看，私有化恒生銀行有諸多戰略考量。一方面，整合資源，加強對旗下業務的把控，提高運營效率與協同效應，進一步鞏固其在香港金融市場的地位；另一方面，或許是希望通過私有化，更靈活地處理恒生銀行的房地產不良資產問題，避免市場波動對恒生銀行股價以及滙豐整體形象的衝擊。
再看香港房地產市場前景。自2021年開啟下行週期以來，香港樓市面臨着諸多挑戰。隨着新世界及英皇國際等地產商陸續陷入財困，行業債務壓力愈發突出，銀行不良貸款率飆升至2%，創20年來新高。不過，2025年市場出現了一些積極變化。
利率方面，香港銀行同業拆息（HIBOR）下降至0.6%左右，2025年5至7月香港房貸利率階段性下降至2%左右。房貸利率的降低減輕了購房者還款壓力，刺激了購房需求。人才政策也發揮了作用，自2022年底啟動「優才計劃」至2024年底，約有35萬人才及家屬抵港，刺激了租房與購房需求。政策上，2024年全面「撤辣」，2025年又提升徵收100港元印花稅的物業價值上限，內地買家購房活躍度提升。經濟層面，2025年香港金融業復甦支撐經濟回暖，資本市場融資活躍，二季度GDP同比增長3.1%，私人消費開支同比轉正並實現1.9%增速。
這些因素共同作用，使得2025年香港房地產市場初步止跌。2025年1至8月香港新房、二手房成交量分別為1.3、2.7萬份，分別同比增長13.9%、13.8%；截至8月，私人住宅房價指數較24年底僅微跌0.24%。但市場仍存在隱憂，新房仍有去庫存壓力，未來三至四年一手住宅潛在供應量高達10.1萬伙，而已落成但未售出的「現樓貨尾」約2.7萬伙，現樓庫存去化週期約18個月。
綜合來看，滙豐私有化恒生銀行反映出香港房地產市場的困境對銀行業的衝擊。而香港房地產市場雖有復甦跡象，但仍面臨去庫存等挑戰。未來，香港房地產市場走向還需持續關注經濟增長、利率變動、政策調整以及銀行對房地產貸款風險的管控等多方面因素。
作者：王俊文
