中國波頓買上海工廈
中國波頓（03318）昨日補充披露一宗收購交易，事源六月下旬，中國波頓間接全資附屬公司波頓（上海）生物技術有限公司，向深圳新悟通生物科技有限公司收購目標公司全部註冊資本，代價為人民幣2.4億元，約合2.76億港元，分三期各人民幣8,000萬元以現金支付。
補充公告的重點，是把原先較粗略的兩件事說清楚：其一，賣方最終實益擁有人為中國籍商人李厚，賣方及其最終實益擁有人均為獨立第三方；其二，代價參考獨立估值師按資產基礎法作出的估值，而非用盈利倍數或收入倍數包裝。估值師認為市場法不適用，因目標公司股權較少公開交易；收益法亦未採用，理由是報告日後收入及成本存在不確定性。換言之，這宗交易的核心邏輯不是「生物科技增長」，而是「工業物業重估」。
目標公司上海龍殷的唯一資產，是位於上海市奉賢區程河浜路88號的工業物業，包括約15,864.9平方米土地，以及其上總可建樓面面積約61,039.08平方米的建築物；當中約56,910.89平方米已出租，買方本身亦是現有租戶之一。該物業於2024年竣工並投入使用，公告形容較鄰近樓宇新淨及質量較高。
補充公告進一步披露，截至2026年5月31日，目標公司賬面淨資產約人民幣1.957億元，評估後淨資產約人民幣2.6489億元；非流動資產賬面值約3.488億元，評估值升至約4.1797億元。這解釋了為何2.4億元代價看似高於2025年底賬面淨值，卻低於估值師最新評估淨資產。問題是，投資者仍應記住，估值升幅主要來自物業，而非經營盈利能力。
公司給出的收購理由頗直接：買方目前已在該物業進行研發業務，收購後可消除外部租金開支；更重要的是，中國波頓早前已將原先指定作研發及生產設施的深圳土地使用權歸還政府，因此需要一個替代基地。這宗上海收購，與其說是新業務擴張，不如說是深圳資產退出後，重新配置產業空間。
從香精香料到電子煙，再到產業園資產
中國波頓的故事，本來是中國香精香料工業的一條老路。公司前身為中國香精香料有限公司，2005年12月在港交所主板上市，官方資料稱它是第一間在香港主板上市的中國香精香料公司；旗下深圳波頓可追溯至1991年，東莞波頓則於2014年成立，主打煙用香精、食品香精及日用香精。（boton.com.hk）
2020年，公司由「中國香精香料有限公司」改名為「中國波頓集團有限公司」。當年的披露說得很清楚：更名是為提升企業身份及形象，亦因主要營運子公司包括深圳波頓及東莞波頓，集團業務長期以「波頓／Boton」品牌推廣，故新名稱有助與營運子公司一致，並利用多年累積的品牌商譽。這不是單純改名，而是由產品類別名，轉向集團品牌名。
但近年中國波頓已不再只是香精公司。2016年公司收購Kimree，切入電子煙研發、生產及銷售；官方發展歷程亦記載，2022年旗下公司取得電子煙生產相關牌照，2023年上海波頓進入「東方美谷」，2024年成立波頓集團研究院。
這種轉型有其商業合理性，因為香精香料可向煙草、食品、日化及霧化產品延伸；但也帶來另一層風險：公司變得更像一個產業資產平台，而不只是輕資產配方企業。2025年，中國波頓收入約人民幣14.96億元，低於2024年的16.53億元；年內錄得約10億元虧損，其中商譽減值高達約8.45億元。分部上，電子煙產品收入約6.69億元，是最大收入來源，煙用香精約3.84億元，食品香精約2.06億元，日用香精約1.77億元，另有投資物業租金收入約5,924萬元。
《金星匯》小編金子KIMCHI
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