A 24/ 先機地產/ 美聯物業/ 首席分析師劉嘉輝
#房屋供求失衡 行兩步退兩步
2020上半年，香港經歷了疫情、中美角力，以及本地社會運動等不穩等因素，但本港樓市卻展現極強的抗跌力。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，6月首24日整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄7,284宗，已創13個月新高。
當中，在不包括一手公營房屋之下，6月首24日一手私樓註冊量錄1,988宗，比起5月全月1,203宗高出約六成半。因註冊數據滯後，上述主要反映5月份的市況，而該月新盤銷售量(綜合『一手住宅物業銷售資訊網』)高約2,100伙。二手方面，自5月份二手住宅註冊量突破4,000宗後，6月首24日已錄4,404宗，即連續兩個月超越4,000宗水平，自去年5月後首見。
樓價方面，「美聯樓價指數」續升，最新報166.71點，按周升約0.19%，連升10周，累積上升約4.28%，而本年迄今樓價累積升約1.04%。樓價始終未見大跌，而且輾轉回升，房屋「供求失衡」是主要原因。
事實上，本港私樓供應持續放緩，據長策會公布未來十年的總房屋供應目標持續下調，加上2018年底將其中公私營房屋比例由6:4改為7:3！發展局的每財年的私人房屋土地供應目標亦跟隨下調，由2018/19年度的1.8萬伙，降至2019/20年度的1.35萬伙，本財年2020/21年度更進一步降至1.29萬伙，私樓供應緊絀，勢令供求更趨失衡。
值得留意，雖然供應目標持續調低，但因物業落成需時，現時賣地減少的結果，料將於4至5年後逐步反映於落成量上。不過，未來5年落成量亦會因不同因素影響而較政府預測為少。
事實上，去年差估署預測2019年落成量達20,415個，但最終僅13,600個單位落成，較原先少約6,800個；此批單位將順延於今年落成，而該署去年估計今年落成的20,181個單位，理應達2.7萬個，但是差估署最新預測今年落成量約20,854個，即意味着將有部份原先估計今年落成的項目，亦會順延至明年才落成。
圖一: 房屋供應目標持續下調
預期受疫情打擊下，今年落成量或會較差估署最新預測20,854個少，估計只有1.8萬伙。至於未來5年落成量方面，2月份財政預算案公布未來5年，平均每年約1.96萬個私人住宅單位落成，不過，美聯預期未來5年，平均每年私樓落成量約1.8萬伙水平，較政府預計的數字少約8%。雖較2010至2019平均每年有所增加，惟對比1999年至2003年高峰期則大減逾三成。
外，落成量與一手交投走勢相差不遠，由於預期未來5年平均每年落成量約1.8萬伙，相信一手私樓註冊量差距不會太大。礙於政府將供應目標一再調低，由於賣地至物業落成需時，相信其影響力將於4至5年後逐步反映(見圖二)。
圖二: 供應目標調低 未來落成量料減少
