A 25/ 物業投資專家
#投資凶宅無禁忌 估價有竅門
擁護新經濟的投資者，希望找到高性價比、樓價又有大幅折讓的物業，都不忌諱尋找凶宅來投資，以求取高回報! 近年樓價越升越有，對未上車一族來說，比起怕鬼，有更多人怕上不到車! 現在按揭上會的門路，堪稱五花百門，但銀行或按揭保險公司，會否因物業是凶宅而拒批按揭呢?
在法律定義上，其實沒有介定何謂凶宅。普遍而言，凶宅是指於單位內有非自然死亡的個案，例如燒炭、跳樓、甚至兇殺案等。而自然死亡如老死、病死則不算凶宅。要知道一個單位是否凶宅，有多種途徑，最直接方法是單刀直入，向業主查詢是否凶宅。在法例上，地產代理要向買家如實披露，物業有否存死亡事故，大家避免含糊地查詢「有無污糟嘢?」，需直接查問「是否有自殺或凶殺案發生過?」，以獲得最清晰的答案。
#一級大案 累及鄰居
一些地產資訊網也有提供凶宅名單(Haunted House List)，不過香港暫時仍未有一個全面及準確的凶宅數據庫，大多數都只提供到大廈層數，所以一個凶宅單位會同時影響同層各單位的估值。
凶宅能否上到會，第一個關鍵是單位「凶」的程度；第二就是銀行估價。單位「凶」的程度，固名思義就是該事故屬自殺還是謀殺、死亡人數及相關新聞引起社會迴響程度。
提及最難上會的單位，一定是那些廣泛被傳媒報道的事件，例如1988年發生的康怡花園烹夫案，由於事故過度血腥，更被改編成電影，銀行除對同層(某座3樓)凶宅外，還連帶上下層共24個單位定為零估值，更甚連望到涉事凶宅的單位，也曾出現過估價嚴重不足事件。至於涉及輕微事故的單位，不少銀行也肯批出按揭，估價一般是正常單位的八至九折。
#銀行估價 先試水溫
筆者建議，在買入物業前先向銀行或估價行進行估價，最有效方法是向大銀行申請預先批核，只要估到價，便可以做按揭，按揭成數也會一清二楚，不論是五成、甚至最高成數的九成按揭也可成事！
此外不要只相信網上估價，因銀行網站上的估價系統，一般也未能完全反映凶宅因素。此外，估價行與各大銀行對凶宅查詢與上會資訊，也會永久記錄及交流，所以千萬不要抱僥倖態度，以為會有部份銀行不知道事故單位，因而批出足價按揭。其實能如實報告及獲得預先到價批核，才是至關重要!
讀者也可自行先去土地註冊處，先進行查冊，對比物業發生事故日期，如凶宅至今已多次轉手的話，批出按揭的機會也會增加。
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比起怕鬼，有更多人怕無物業、上不到車。
