布少明:樓價與失業率脫鈎的因由

分享

樓計幫
布少明
=======================================
【標題】樓價與失業率脫鈎的因由

最近樓市的情況,或令不少準買家感到詫異。因為在疫情打擊下,本港經濟陷入衰退,短期難以恢復元氣。剛公布未幾的失業率,更漲至6.4%的16年新高,而且恐怕仍未見頂。令人覺得奇怪的是,過往普遍失業率上升,樓價往往向相反方向走,但最近失業率升,但新盤市場接二連三出現熱賣甚至搶購盛況,二手亦有不俗表現。為何失業率會和樓價「脫鈎」呢?

首先,自從政府去年《施政報告》後實施新按保措施,承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元,措施帶來的效果可為立竿見影。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首三季錄得的逾600萬元至1,000萬元類別的二手註冊量近1.4萬宗,按年急升近48%,可見措施引出市場大批購買力,對樓價帶來強勁支持。

另一方面,近期不乏媒體報導一些看似「大減價」的成交,但歸根究柢的原因,可能是業主「第一口」叫價遠高於市價,故此在多番議價後的成交價,最終減幅雖則看起來相當吸引眼球,但其實與市價相比相距不遠,這種買家心理上的「落差」,「看似筍價」的心理,亦是樓價堅挺的主因。

此外,各國政府紛紛「印銀紙」救市,而且奉行超低息政策,足以支撐樓市表現;現時有不少業主在這20多年期間已「供斷樓」,根本無資金壓力,故無劈價賣樓的誘因;若站在「供樓人士」角度,現時供樓成本都偏低,未來二至三年加息機會不大,供樓負擔壓力減輕。再者,企業裁員皆因疫情問題出現短暫失業,只要疫情消退,失業率回落可期。

最後,樓市長期供不應求是人所共知的客觀事實,在此不贅。以上種種,加上市場剛需強勁,均是「失業率」與「樓價」脫鈎的原因。

最近一手樓市熱銷,二手亦持續靠穩。樓價方面,「美聯樓價指數」最新報164.32點,按周跌近0.3%,連跌2周,但年內迄計僅微跌約0.4%,可見樓價似逐步有見底跡象。筆者認為,隨著愈來愈多發展商「衝刺」加入最後兩個月的「新盤大戰」,相信將刺激購買力持續釋放,鑑於疫情下本港樓市僅靠本地資金,似乎已足以支持樓市表現,配合未來中港通關重新注入內地資金的憧憬,未來一、二手樓市可望逐步穩中向好。

分享