劉嘉輝：私樓供應短期情況未變

美聯物業首席分析師劉嘉輝

【標題】私樓供應短期情況未變

新一份《施政報告》終於發表，未有為住宅市場有任何放寬按揭保險及減辣等措拖，房策上主要集中公營房屋層面，如重建石籬中轉屋、重建房委會工廠大廈、重建大坑西邨及過渡性房屋等，反之私人住宅層面則相對較少。至於土地供應方面，《施政報告》提及的古洞北/粉嶺北發展區、小蠔灣車廠、明日大嶼等多個方案增加住宅及土地。然而，預期發展需時，未會為短期供應帶來顯著增長。在目前私人住宅供應仍然偏低，量化寬鬆、低息持續、資金充裕等支持下，料樓價仍呈平穩發展。

事實上，上述住宅供應發展需時，要數年後才會落成。而根據本行預測，未來五年（2020年至2024年）平均每年私樓落成量維持約18,000伙水平，雖然較2010至2019平均每年有所增加，惟對比1999年至2003年高峰期平均每年約27,000伙大減逾三成。

減辣影響 立竿見影

上一份《施政報告》推出放寬按揭保險措拖，令到即使今年樓市雖然備受疫情打擊，但逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊宗數仍然按年急升。據資料顯示，本年截至11月23日二手住宅註冊量中，逾600萬至1,000萬元宗數已錄17,457宗，比起去年同期11,563宗按年大幅高出約51%，甚至比起去年全年13,027宗高出約34%。整體而言，本年二手住宅註冊無論宗數抑或金額均已超越去年水平。

正因逾600萬至1,000萬元二手宗數大幅上升，成為今年整體二手住宅註冊量超越去年同期逾一成的主要動力。據資料顯示，本年迄今（截至11月23日）全港二手住宅註冊量錄41,928宗，較去年同期37,526宗，多出約11.7%。值得留意，整體二手宗數甚至已超過去年全年41,278宗，輕微高出約1.6%。

逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊宗數按年大幅上升，足見放寬按揭保險，協助不少市民上車及換樓；雖然整體二手宗數已超越去年全年，惟期間樓價未有因此而顯著向上。「美聯樓價指數」最新報163.46點，年內迄今錄約0.93%的輕微跌幅。

不過，今次《施政報告》提及推展房地產信託基金、促進私募基金的發展、以及推動香港的家族辦公室業務等措拖，加上「傑出創科學人計劃」，料會增加人才來港，對本港的住屋帶來需求。

表：2020年（截至11月23日）各類金額的二手住宅註冊量與去年同期及去年全年比較

鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心