黃文鑫 ( 筆名：白賴仁) ：證監會持牌人士，金融系畢業，首創散戶團隊方式研究半新股及財技股，破解莊家大布局，從而賺錢供樓再贏優越感，現為《炒股幫》周刊、《香港投資日報》專欄作家。另：如果想和白賴仁交流投資話題，歡迎大家加入。Telegram群組，大家互相交流！+852 95166676
【標題】牛市下的幸運兒
牛氣衝天，投資甚麼也賺錢的時間，要放膽去，但不要貪心！這次分享的是市場唯一的招股星盛商業管理（06668）他們是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，並具有全國佈局。根據中指院，截至2020年9月30日，按於深圳的運營中購物中心數量計算，他們排名第一；按於深圳的運營面積計算，他們排名第二；按於大灣區的運營中購物中心數量計算，他們排名第四；按於大灣區的運營面積計算，他們排名第七。根據中指院，他們的整體實力在「2020年中國商業地產百強企業」中排名第14。截至最後可行日期，他們訂立合約以向53個商用物業項目提供服務，覆蓋中國20個城市，總合約面積約3,284,000平方米，當中61.6%由獨立第三方開發或擁有。
他們擁有全面及廣受認可的品牌系統，主要包括城市型購物中心「COCOPark」（以城市消費者為目標）、區域型購物中心「COCOCity」及「iCO」（以購物中心五公里範圍內的消費者為目標）、社區型購物中心「COCOGarden」（以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標）以及高檔家居佈置購物中心「第三空間」。此外，他們的商用物業擁有一系列主題館品牌，涵蓋家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。根據中國房地產Top10研究組，他們獲選為「2020年中國商業地產運營十強企業」，並獲得「2020年粵港澳大灣區商業運營品牌優秀企業」殊榮。
他們與星河控股及其聯繫人擁有密切業務關係，乃由於他們的專業技能及服務能力持續滿足彼等對品質的高要求。因此，星河控股及其聯繫人開發或擁有的物業一直為他們穩定的收入來源，於截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九個月分別貢獻人民幣250.9百萬元、人民幣290.6百萬元、人民幣346.5百萬元及人民幣264.8百萬元，分別佔收入總額的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九個月，他們產生自向星河控股及其聯繫人提供商用物業運營服務以及向星河控股及其聯繫人擁有的若干租戶提供管理服務所產生的收入分別為人民幣63.3百萬元、人民幣66.6百萬元、人民幣95.2百萬元及人民幣90.8百萬元，分別佔收入總額的22.8%、20.3%、24.6%及29.7%，而他們自星河控股及其聯繫人分別購買為數人民幣39.7百萬元、人民幣45.1百萬元、人民幣57.2百萬元及人民幣42.0百萬元的服務，分別佔總服務成本的28.5%、28.4%、30.7%及30.7%，主要包括來自星河智善生活集團的物業管理服務。他們打造了多個標桿項目，獲廣大市場接納。根據中指院，他們的重點項目深圳福田星河OCOPark（北區）為首個「公園情景式購物中心」，並成為深圳最受歡迎的購物地點之一。根據中國房地產Top10研究組，「星河COCOPark」品牌在「2019年中國商業地產項目品牌價值TOP10」榜單中排名第四。
他們深信，他們通過標桿項目累積的成功經驗可以通過他們靈活的運營模式（即委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式）進行複製。該等模式能讓他們滿足不同的客戶需求和實現穩定增長。他們向客戶提供全面的商用物業運營服務，包括（1）定位、建築諮詢及租戶招攬服務；（2）運營管理服務；（3）物業租賃服務；及（4）增值服務。通過他們靈活的運營模式及全面的服務，他們能夠向顧客提供高品質購物體驗，向租戶提供有效的管理服務及為業主提供可觀的運營收入。他們的業務於往績記錄期間穩定增長。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，來自持續經營業務的收入分別為人民幣278.1百萬元、人民幣328.7百萬元、人民幣387.3百萬元、人民幣286.7百萬元及人民幣305.9百萬元，來自持續經營業務的年/期內利潤及全面收益總額則分別為人民幣50.4百萬元、人民幣85.1百萬元、人民幣95.6百萬元、人民幣78.8百萬元及人民幣90.1百萬元。
他們的業務模式他們為一間商用物業運營服務供應商，主要專注於透過他們的專業管理為業主改善商用物業（主要為購物中心、購物街及商業綜合體）的經營業績。他們的商用物業運營服務包括：定位、建築諮詢及租戶招攬服務：主要包括市場定位、業務策劃諮詢、設計及建築諮詢以及租戶招攬服務；運營管理服務：主要包括制訂運營策略、舉行營銷及推廣活動、租戶管理服務、物業管理服務及收租服務；物業租賃服務：包括向租戶分租根據整租服務模式管理的商用物業之商用空間；及增值服務：主要包括管理客戶可短期租作限定店及舉行促銷活動的購物中心之公共空間以及管理廣告空間（例如購物中心的LED顯示屏以及內牆及外）。與旨在令受管物業安全、清潔及具功能性的傳統物業管理服務（主要包括保安、清潔、園藝、維修及維護以及房務及其他按需求提供的服務等增值服務）不同，他們提供的商用物業運營服務乃旨在透過增加該等物業的客流量及人氣以及提升商用物業的整體價值以改善受管的商用物業之表現。
因此，傳統物業管理供應商主要按每平方米基準收取固定物業管理費，而他們的服務費則包括固定服務費及一部分與商用物業的經營業績包括總租金、收入或利潤）有關的費用。這隻股票小注好了，牛氣衝天的時間要保持足夠購買力，有賺好走！
(筆者並未持有上述股份)
