張珀鳴：抗息魔 自製漸進式按揭
P48/ 物業投資專家/ 張珀鳴
#抗息魔 自製漸進式按揭
美國聯儲局發布5月議息結果，一如市場預期加息0.5厘，為22年以來最大加幅，目的以應對高通脹。香港金管局亦循例上調基準利率，由0.75釐至1.25釐。正如筆者前文提及，港息未必與美息同幅度上升。滙豐銀行同日則宣布，維持最優惠利率5厘不變，加上近期港匯轉弱，一直貼住7.85的弱方兌換保證水平，亦代表着香港正缺乏國際資金流入，令港元需求持續減少。
筆者相信在短期內，本港加息幅度非常有限，因此最影響樓市價值之利率問題不大，樓價下行空間也一樣非常有限。其實，樓價已去到年輕人「買唔起、供唔起」的地步，所以半年前政府考慮於資助房屋引入「漸進式按揭」，市民只需一半首期與供款便能上車買樓。
#300萬屋 15萬上車
比如一個價值300萬元的居屋，現有模式上，傳統白表買家最高承做九成按揭，只付一成首期即30萬元，月供約11,500元即可上會25年；但以漸進式按揭實施的話，買家可分兩階段付款，首階段可只需付一半首期(即15萬元)，及只需每月供樓價一半的25年期正常供款，即每月約6,000元，十年後第二階段才開始為另一半樓價供款，加上第一階段剩餘15年之本金，連同利息每月供款則跳升至約16,000元
相比之下，漸進式按揭買家除享首期減半外，首十年的供款亦減少大半，不過全期總利息將高於現有九成按揭。當然也應注意後段供款大升超2倍，如未來負擔能力不足，筆者認為出售物業也可屬後備方案之選，與私人發展商所提供之三兩年「空氣Plan」卻判若鴻溝。這政策稱對年輕一代可謂非常貼心，期望新方案能順利落實。
#一邊俾息 一邊收息
其實大家如善用坊間流行的「按揭存款掛鈎計劃」，同樣也可自製漸進式按揭對抗息魔。存款掛鈎(Mortgage-link)是一款按揭與存款每日結算的還款方案，銀行一般在批出按揭時，向借款人開立一個高息綜合帳戶，既免年費也免手續費。筆者建議業主將家庭備用資金、每月薪金及儲蓄也存放進去，由於利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後便可享有扣減本金慳息的作用。
這類帳戶彈性大，用戶可隨時增減存款，按揭利息則按每日貸款淨結餘計算，加上新存款也可促使按揭本金減少，同樣都有縮短還款期限的效果。如果按揭利率為2.5%，存款掛鈎活期利率亦會為2.5%，遠高於近乎零利息之活期儲蓄戶口。換言之，業主從新帳戶取得的利息回報，能有助抵銷按揭利息開支。
