P46 47/ 先機地產/ 美聯物業/ 劉嘉輝
#回歸25年 建議三招穩樓市
香港回歸中國25周年，總結這四分之一世紀的香港樓市，可以用「起落參半」來形容，以回歸年計(即以每年7月至翌年6月計算)，總計出現「13升12跌」的情況，特別是回歸首六年，樓價更出現「六連跌」，1997-1998年間跌幅最大，曾跌逾四成。惟樓市於2003年中後漸入佳境，於2003-2004年時更曾升逾45%(見圖一)。不過，整體而言，本港樓價迄今較回歸前上升近七成，反映「磚頭有價、藏富於樓」的價值觀，經得起時代的考驗。
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圖一：回歸25年香港樓價
以上升跌幅是根據「美聯樓價指數」計算，美聯樓價指數乃根據全港138個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於2008至2021年以100個屋苑計算，2008年前則以50個屋苑計算。而計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
回歸年升/跌幅是計算當年6月樓價的按年升幅
*根據2022年5月樓價與2021年6月樓價的比較
資料來源: 美聯物業房地產數據及研究中心
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#籲新特區班子 穩樓市
經歷多年的抗疫，需要更穩定的環境來恢復經濟。疫後樓市亦需要更健康及穩定的發展，希望回歸25周年後，特區政府可以令樓市更穩定發展。尤其是現時外圍因素始終變化無定，本港推行房策時更要小心，建議新一屆特區政府「新班子」，於重中之重的房屋政策問題上，大刀闊斧，建議包括：
⦁提升覓地效率，增加土地供應。新班子中增加土地供應的「三人組」，當中副財政司司長、發展局局長及房屋局局長在地政規劃均是有豐富經驗的人才，相信覓地困境有望改善，將程序精簡，減少架床疊屋，縮短造地時間，加快未來土地供應的進度；
⦁別賤賣土地。香港土地資源珍貴，沒有賤賣土地的條件，賣地佔庫房收入比重越來越高，已反映土地價值的重要性(見圖二)。早前屯門住宅地流標顯示了政府不賤賣土地的決心，不重蹈回歸後曾賤賣土地的覆轍。香港稅基狹窄，賣地對庫房收入比重越來越重要 。
⦁延續放寬政策。「林鄭Plan」及「波叔Plan」兩大放寬按揭措施的效果立竿見影，是過去數年港樓價在疫情下屹立不搖的定海神針。希望新政府班子延續寬鬆政策，適度「放寬辣招」，如放寬按保，甚至考慮加大範圍助市民置業。更應減少行政措施干預市場，以免扭曲市場正常運作。現時換樓鏈已因應兩次放寬按揭措施而啟動，政府更應透過進一步放寬措施來方便市民換樓，從而增加二手住宅物業的流通量，助樓市更健康發展。
在眾多的「辣招」之中，「雙倍印花稅」(DSD)最具放寬的空間，建議政府豁免持有多於一個物業的換樓人士的DSD。現時，凡業主持有「一放租一自住」的物業，換樓時都須要繳付DSD。建議政府可考慮讓豁免換自住樓的買家DSD，從而減低換樓成本，釋放更多二手物業的供應。此外，政府亦可考慮縮減物業額外印花稅（SSD）辣招期等措施，以讓本港樓市更穩定發展。
圖二：賣地佔庫房收入變化
資料來源: 財經事務及庫務局
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#樓價料全年 升約5%
疫情仍然是樓市的最大挑戰。疫情一日未過，通關未有期，北水難以大舉流港，本港經濟仍未具備全面復甦的條件，估計下半年一手及二手成交量雖然會反彈，但反彈的幅度仍會受制於疫情，料全年一手成交錄15,000宗，即下半年錄約10,200宗，較上半年升約1.125倍；二手全年成交約48,000宗，即下半年錄約27,000宗，較上半年升近29%。樓價方面，預計下半年樓價將於成交回升的帶動下趨向穩定，未通關前全年仍會有約3%至5%升幅。
