物業投資專家:市場唱淡樓市 投資者要變陣

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#市場唱淡樓市 投資者要變陣

「息魔」橫行,隨着美聯儲加息勢頭強勁,套息活動近日明顯加劇,港匯多次觸及7.85弱方兌換保證。金管局為捍衛聯繫匯率,需要在市場上承接沽盤,沽出美元。金管局7月份逾十次出手承接港元沽盤,更是自5月12日凌晨起,已二十三度接錢。

本港銀行體系總結餘大幅「縮水」,截稿前銀行體系結餘已跌至1,652億元。國際對沖基金大鱷巴斯(Kyle Bass)更預測,以現時的下跌速度,聯繫匯率護盤儲備將於8月底、或更早之前耗盡。他更表示,自5月以來,香港政府為了保衛聯繫匯率,已花掉44%超額準備金。

巴斯斷言,聯匯制度不能保持掛鈎美元,並大膽估計未來1年內,聯匯制度將重新被評估,屆時港元將大跌30%至40%。巴斯對港元前景看淡,反映此大鱷正在拋售港元。有樓在手的投資者或需做好準備。
#8厘Prime rate 嚇破膽

香港銀行同業拆息(HIBOR)繼續全線上升,樓按相關的1個月拆息,已兩度升穿1厘,報1.06214厘,連升8個交易日,創逾2年新高。香港銀行業因要應對激進的緊縮政策,或會實施4年以來,首次上調Prime rate(最優惠利率)。對於何時上調Prime rate,一般是取決於本地資金需求,因香港貨幣受美國影響,如美國加息提速,因「套息機會」讓香港的流動性銳減,本地加息也一樣同步加速。

有經濟師指,今年底短期拆息將攀升至3.4厘,明年底見4.4厘!至於Prime rate更有機會明年達到8厘。這無疑給香港昂貴的房地產市場來個當頭棒喝,嚇窒不少投資老手。

銀行體系結餘8月底接近「清零」時,可能會有少少恐慌情緒,但其實銀行體系

結餘與大家常聽見的外匯儲備是不同的。金管局是可選擇在市場贖回超過萬億港元的外匯基金票據,為同業市場注入資金,惟有關措施是否起到作用仍為未知數。

#睇餸食飯 增抗風險力

重要的是:港元聯繫匯率結構穩定,香港外匯儲備截至今年6月底亦高達4,473億美元(約34,889億港元),加上早年與中國簽署貨幣互換協議(Swap),在極端情况下,中國亦可透過人民幣與港元或美元與港元互換,大手買入港元支持匯價。

以目前平均約500萬元樓按去計算,年期30年,每月供款已增加約1,850元,HIBOR的每月供款加幅已逾10%。在四面八方也傳來「唱跌」香港樓市的聲音下,投資者如新承造按揭或借貸時,或需要下調心儀單位之呎碼或呎價預算,以提高抗風險能力。

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