招財密碼:誠哥賣樓真相 

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要點:

– 從不睇錯市的李嘉誠都賣樓,香港樓市會否大難臨頭?
– 李嘉誠不單止賣香港樓,還有賣英國樓,所以勿以單一交易論全局
– 看到資金流向,就能推斷推斷背後思維

誠哥賣樓真相

長實於九月月底宣布沽出旗下中半山波老道21號豪宅項目。李氏父子獨具慧眼的印象早已深入民心,加上近期樓價回調又是全城熱話,賣盤一事自然成為媒體炒作題材。作為民間經濟領先指標,李超人家族賣樓套現的行為,不禁令人猜測香港樓市是否已響起喪鐘?

勿以單一交易論全局

談及長實集團大手沽出物業項目,最為經典莫過於2017年以402億沽出中環中心大部分業權,沽出後本港甲級商業大廈隨即由高位回落。媒體為求炒作,故意借鑒此事暗示本地樓市光景不再復返。事實上長實業務遍布全球,單從一筆交易猜疑後市走向是何等荒謬。近期長實於英國亦沽出不少物業,為何又未見傳媒報導「誠哥看淡英國」?若單從一筆賣盤作判斷,恐怕長實早已看淡全宇宙。

綜合長實近年對香港房地產的操作,與其說李氏看淡港樓,不如說其對港樓的投資策略有所改變。回望疫情至今長實的房地產交易,當中共斥資約265億買入五項住宅官地及市建局項目地。若單純以淨資金流計算,疫情以來長實對香港樓市有淨現金流入,與坊間的說法有所出入。

以投資取向推斷背後思維

但大財團資金的流向並非重點,更為重要的是看透資金流所隱含的投資思想。過去兩年半長實在本地樓市的舉動,可綜合三個重點:(1)沽出豪宅項目,(2)買入住宅地皮,(3)申請改建商業項目為住宅。

其舉動亦正反映香港現時的經濟走向,我嘗試逐一解讀,(1)高收入人士移民及外資撤離令高尚住宅項目需求大減,租值大不如前,(2)即使樓市回調,港人對私人住宅仍有需求,(3)即使日後開關,受全球經濟衰退影響,恐怕旅遊業及商業亦難以全面復甦。

「做deal」心態
李氏父子「做deal」一向精明,長實涉及的交易往往能低買高賣。除歸功於其獨到眼光外,其交易心態亦不容忽視,我用八字概括誠哥洽談生意的手法:「待價而沽,伺機而動」。我創業多年,明白商討交易時,切忌讓交易對手知道你著急於完成交易,否則只會被牽著鼻子走。由數年前內地大財團來港,財雄勢大的於高位接盤,到今時今日小業主為套現紛紛割價賣盤,於交易中著急的一方總是容易吃虧。反觀長實於交易中從容自然的態度往往令其主導交易,昔日沽出中環中心如是,今天以下限價買入住宅地皮亦如是。多年來有多少後起之秀來勢洶洶,誓要超越這位香港首富?多年來又只有誰能屹立不倒?

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