二十年磨一劍-九建
根據最新數據顯示，居屋2025的認購數字錄得約99,000宗，相較於2024年的106,000宗（當中綠表佔28,000宗，白表佔78,000宗）出現了輕微減少。這一幅度的微調，並非代表市場購買力的崩塌，而是精準反映了本地房地產市場的幾大新趨勢。
首先，這印證了政府多管齊下的房屋政策漸見成效。隨着公營房屋供應總量持續增加、簡約公屋相繼落成，以及印花稅結構的適度調整，公屋輪候時間初步錄得回落。房屋供應的多元化，有效分流了部分迫切的住屋需求，市場恐慌感隨之消退。
其次，這表明本地市場的趨勢正走向「供求平衡與選擇多元化」。不少年輕置業群體在預期未來收入穩定增長、且私人市場選擇增加的情況下，不再將居屋視為唯一的「救生艇」，而是轉向私人市場尋求更高質素的居住體驗。
市場高度關注2026年第一季差餉物業估價署的私樓買賣指數錄得4%的升幅，究竟這是發展商透過各種優惠與營銷手法營造的「假象」，還是一個真正的「小陽春」？同時，本港租金持續上升，首4個月升1.45%，是否反映租金上升趨勢放緩？
從客觀數據分析，這更傾向於是一個在全面「撤辣」及預期減息周期下的「健康小陽春」。雖然高息環境（按息未減）仍在持續，但香港的租金表現同樣強勁，首4個月累計上升1.45%，儘管相較於去年同期的爆發式增長，升幅確實有所放緩並進入高位整固，但絕對租金依然維持在高水平，這直接導致本港租金回報率持續回升。
那麼，「租轉買」的臨界點是否已經出現？答案是：暫時未見，市場仍在等待。當「實質租金支出」逐步接近或超越「供樓利息支出加養樓成本」時，長線用家便會啟動租轉買的決策。目前阻礙臨界點全面爆發的唯一障礙是高企的供樓利息，只要未來息率走向平穩或微跌，買家能夠預期未來收入增長，由租轉買的剛性需求將全面釋放。因此，首季的升幅並非全為發展商製造的假象，而是部分具遠見的買家在臨界點前夕的提前布局。
因為中證監打擊違規證券商，兩年內只可沽售股票，並出現不少人恐慌，股份都會跟隨大市下跌。但我個人來講，首選都是地產股，例如資產折讓的九龍建業（00034），應該在下半年牛池灣項目（清水灣道35號，前聖若瑟安老院）發展項目耗時約24年，將會正式開售，為公司未來幾年帶來可觀收入。投資者可以密切留意其銷售狀況，從而作出投資決定。
