「尚．珒溋」套現逾153億
龍湖獲大摩目標價8.23元
內房行業永久告別高槓桿高周轉模式，未來只有兩類房企存活：國有開發商，與具備自持運營能力的民營龍頭。
龍湖（00960）是民企中唯一同時具備：成熟商業、長租、物業、代建多條穩定現金流賽道的企業，長遠競爭壁壘明顯。
行業出清完成後，存量改善、城市更新、租賃住房三大賽道持續提供穩定需求，公司增長從「規模擴張」轉為「利潤穩定、輕資產複製」。
去槓桿持續落地方面，龍湖2025年償還235億有息債，總負債降至1,528億，三年累計減債超600億；淨負債率52.2%，維持綠檔房企標準。
債務壓力基本出清，2026年境內剩餘到期債僅46億，在手現金292億，現金短債比1.85；2027年到期債大幅縮減，平均債務久期拉長至12.12年，融資成本僅3.51%（民企最低）。
龍湖從未發生境內外債務違約，惠譽評級BB-、展望穩定，融資渠道持續暢通，不存在清零暴雷風險；而且經營現金流連續多年正向，依靠商業租金、物業穩定造血，不用依賴賣樓還債。
全體內房獨一無二的「運營服務第二增長曲線」（長期價值核心），與此同時，2028年運營＋服務收入超住宅開發，主營徹底切換為穩定收租、服務業務。
龍湖現有99座購物中心，覆蓋25個一二線城市，出租率長年穩97%；2025年租金112億，同店銷售、客流雙增長逾15%，不受樓市周期影響。
2026年新開9座（5重資＋4輕資），輕資產模式減少資金佔用；存量商場持續改造升級，單店營業額持續提升；後續可通過商業REITs實現資產重估、大額回流現金。
旗下成熟項目出租率95.7%，契合保障租賃住房政策方向，持續穩定貢獻租金利潤。
龍湖智創生活（物業）
全業態物管外拓，收入穩步增長，毛利率高，和住宅、商業、租賃形成協同。
智慧營造（輕資產代建）對接城改、保障房，輕資產低負債擴張，有望獨立估值、分拆釋放價值。
2025年開發業務虧損81.4億，但商業與物業合計賺79.2億，是集團唯一利潤來源；隨運營板塊規模擴張，預計2026年運營利潤增長10%，衝向百億級利潤池。
摩根士丹利指出，龍湖採取主動去庫存策略，可能導致今年房地產開發業務的虧損加深，但在中期而言，此舉能降低資產負債表風險並減少對每股盈利的拖累。該行認為，龍湖的商場租金表現改善以及持續去槓桿的進展令人鼓舞，目前估值合理，未來股價上行空間取決於預售表現的復甦。
該行指出，龍湖的去槓桿進程重回正軌，5月份再償還了15億元人民幣債務，使今年內到期的債務僅餘46億元人民幣。大摩預計其經營現金流足以完全覆蓋相關債務，並預期整體債務規模將在2026年進一步降至1,430億元人民幣。此外，龍湖主動去庫存導致5月份合同銷售額按年下跌52%。該行調整了2026至2028年的盈利預測，將2026年核心虧損預測調整為28億元人民幣，但考慮到歷史遺留項目的拖累減少，上調了2027至2028年的盈利預測。
考慮到上述預測調整、以股代息的稀釋效應、近期新增土地儲備以及人民幣走勢轉強，大摩將龍湖目標價由8港元上調至8.23港元，並維持「與大市同步」的投資評級。
「ALL IN」推餘下全數車位
龍湖集團發展的啟德「尚．珒溋」銷售成績斐然，迄今，項目已售出全部667套住宅單位，平均成交呎價超越29,000元。若連同車位及商場部分計算，項目至今已成功套現高達約153.7億元。
集團表示，「尚．珒溋」大戶型居多，3房或以上單位佔比超過6成，業主對車位的需求極為殷切；並指，香港向來人多車多，車位供求失衡的情況在新盤林立的地區尤為顯著。近期啟德區內物業成交暢旺，不僅帶動整體市場氣氛，更對車位成交帶來正面刺激，區內車位造價近期更屢創新高。
鑑於市場氣氛回暖及車位價格出現回升勢頭，集團宣布將順應市況，絕不保留，All in推出項目剩餘的所有十數個車位應市，推出「車位世界盃限時賞」。此舉旨在全數釋出最後珍貴資源，回應業主對車位的強烈使用需求，預料將受市場熱捧。
