私宅動工持續低迷 預示未來落成續降
屋宇署數據揭示私人住宅市場於4月呈現分化的供應走勢，一邊落成量大幅反彈、創近六個月單月新高，另一邊新盤動工數量近乎停頓、跌至冰點，一熱一冷的數據反差，既反映短期樓市供應節奏突變，亦預示未來數年住宅庫存將迎收縮壓力，長遠供需格局隱憂逐步浮現。
屋宇署發表的最新統計顯示，4月全港私宅落實動工規模極度低迷，全月僅錄得1個項目、合共3伙單位動工，較3月98伙按月大跌近97%，新盤開發氣氛近乎凍結。累計今年首四個月，私宅落實動工單位合共亦只有1,781伙，對比去年同期3,166伙減少近44%，創十五年同期新低，足見發展商短期推展新項目的意願薄弱，市場開發步伐持續放緩，而4月唯一動工項目為南區赤柱灘道14號小型住宅物業。
與動工數據走勢截然相反，私宅落成供應迎來階段性爆發。4月共有5個私宅項目竣工，合計2,009伙單位獲發佔用許可證，較3月404伙大增3.97倍，為近六個月單月落成量之冠。惟年度累計供應依舊偏淡，今年首四個月私宅累計落成3,573伙，較去年同期7,097伙大跌近50%，創七年同期新低，形成「全年累計收縮、單月短暫反彈」的獨有特徵。
4月落成增量高度依賴大型新盤，大埔「上然」1至3期獨佔1,650伙，是支撐全月數據的核心；其餘落成項目分別為堅尼地城「海嵎」、旺角「映居」、西營盤「半山名滙」及元朗單伙小型項目，規模相對細微。區域分布更見失衡，首四個月新界區落成單位佔整體82.7%，港島、九龍僅分別佔13.7%及3.6%，市區全新落成住宅的稀缺性持續上升。
數據顯示短期落成供應基本面維持平穩，首四個月落成量已達差估署全年16,975伙預測的21%。隨着大埔Sierra Sea、港島南岸滶晨系列、荃灣形瑨、北角皇都等多個大型項目年內陸續取得入伙紙，筆者初步估算全年私宅落成量可維持約1.7萬伙水平。
綜合各項數據，可見目前樓市處於舊項目集中完工、新盤落實動工斷層的特殊階段。當前落成量反彈只屬滯後供應集中釋放，長期低迷的動工數據，將於兩三年後逐步反映在市場庫存之上，未來私宅供應收縮走勢明確，勢必成為影響一手成交與樓價走勢的風向標。
