領展「回歸核心」見效 套現海外資產重啟回購 吸納中長線投資良機
領展（00823）日前公布截至3月底之年度業績，在宏觀經濟低迷、北上消費成風及電商步步進逼夾擊下，集團上財年收益及物業收入淨額分別錄得139.38億元及102.30億元，按年減少2%及3.7%。由於中港零售市道受壓，核心香港零售物業的續租租金調整率亦錄得負8.2%。然而，集團最壞時刻或已成過去，現正為中長線部署提供良機。
無可否認，領展的本港物業組合短期內仍面對續租租金下調壓力，但其香港核心物業組合的租用率仍維持在97.8%的歷史高水平，充分表現出其鄰近公共屋邨、主打民生必需品零售的強大抗跌力。隨着下半年整體商戶銷售額跌幅收窄至1%，民生消費的「基本盤」實際上已經開始築底回穩。面對網購及消費者習慣轉變，集團積極改進商戶組合，大幅加強親身體驗式的餐飲、教育及消閒娛樂等行業類別，並成功引入具吸引力的內地熱門品牌進駐本港商場。同時，集團於年內完成精簡架構，大幅降低一般及行政開支9.4%，預期未來每年可節省超過2億元成本。
在資產重組方面，領展近年積極推行的海外分散投資策略已見成效，新加坡及澳洲物業組合表現強勁，上財年續租租金調整率分別高達正12.3%及正16.5%，有效緩解中港兩地核心業務收益放緩的壓力。為應對市場變化，集團重新確立「回歸核心（Back to Basics）」的策略，以2.5億新加坡元出售新加坡非核心資產Swing By @ Thomson Plaza；該項目於2023年3月以1.725億新加坡元購入，短短不足3年持貨期帶來45%資本回報。此舉除了有效釋放資本，亦為重啟基金單位回購提供充足資金儲備，對提振每基金單位資產淨值（NAV）及市場信心極具正面作用。
近年息率由低位反彈，高息環境對本港REITs板塊估值構成沉重壓力。雖然地緣政治局勢推升油價，或為環球帶來通脹隱憂，但隨着局勢漸見曙光，美息有望逐步見頂回落，領展的利息支出壓力亦正顯著減輕。事實上，領展致力改善融資成本，上財年成功將平均借貸成本由3.6%降至3.4%，定息債務佔比維持在60%的健康水平；其淨負債比率雖微升至23.9%，但仍遠低於監管上限，利息開支減輕將有利增強未來盈利能力。
該REITs承諾不少於可分派收入之90%作分派，現價計算預期息率超過6厘。由於業務擁有強勁現金流支持，防守性極強，加上憧憬領展三大投資主題：「抗跌民生核心、海外強勁增長、積極節流回購」，無疑具備極高的中長線配置價值。現階段分批吸納，股價短線大有機會上試去年7月底高位43.78元；中線目標則看修補2023年2月公布「五供一」時之下跌裂口53.23元，惟該處阻力非淺，後市仍須觀察集團業務是否確認見底，止蝕設於35.22元。
瑞城證券分析員張嘉奇
（本人沒有持有上述股份）
