P息未動 地產股先跌
美國聯儲局時隔三年多再次加息，市場等了一整周的靴子終於落地。聯邦基金利率上調25基點至3.75%至4.00%，點陣圖更暗示年內可能再加一次。金管局即日按公式把基本利率調高至4.25厘。表面看，香港已重新踏入加息軌道；但更值得留意的，地產股卻已經先跌。今日恒指跟隨外圍回落，跌幅不算失控，領跌的卻是地產分類指數，一度跌逾兩成點子。新地（00016）跌約2%，恒地（00012）、長實（01113）、信置（00083）同步走弱。內房方面，龍湖（00960）、綠城（03900）早段也曾挫近半成。市場反應很清楚：投資者怕的不是「已經加了那25點子」，而是「會否由一次加息，變成一段更長的緊縮周期」。
這次加息傳到港股，其實有三條路徑。第一是估值。美債10年期孳息曾升破5厘，折現率一升，地產、成長股這類資產最先被壓縮。第二是資金成本。一個月HIBOR已升至約2.95%，H按會較快反映；真正影響供樓負擔的P息，本港銀行未有跟隨。三間發鈔銀行滙豐、中銀香港（02388）及渣打香港宣布維持利率不變。第三是心理。樓市今年本有復甦跡象，加息重啟會令部分準買家轉買為租，發展商開價和去貨都會更審慎。有市場人士已預期，下半年樓市或再現價量齊跌。
這也解釋了為何地產股比銀行股更痛。銀行理論上可受惠貸款息率上調，但港元拆息仍明顯低於美息，淨息差未必即時擴闊；地產股卻同時面對融資成本上升、買家負擔下降，以及資產估值折讓。新地上周五業績後已急挫逾7%，當時已有大行提醒短期或受加息預期壓抑。換言之，地產股這周不是突然轉弱，而是業績與政策預期疊加。若只是一次性加息，對港股影響偏短期；若聯儲局走向「更高、更久」，地產和成長股的壓力才會延續，本地地產很難單靠香港政策撑住估值。往後數日，加息重啟對港股的實質影響，短期先體現在地產股的風險溢價，而不是全面熊市。真正要警惕的，是市場開始相信這不是終點，而是下一輪緊縮的起點。
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張智威
聯席董事
信誠證券有限公司 Prudential Brokerage Limited
