周一 股股生威
作者：郭志威 (Will Kwok)，益高證券投資總監及首席策略師，證監會持牌人士。在英國利物浦約翰摩爾斯大學修讀藥劑學。超過13年投資經驗，期間多次成功預測大市頂底。擅長運用基本面、資金流、技術面作為基礎部署投資。
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題目：樓市及舖市分析
資產價格的升跌，全是供求的關係。當需求大於供應時，資產價格便會上升。全球寬鬆政策放水，充裕的資金流向有價值的資產，令供求再一次失衡。對於香港樓市，很多人會認為將出現沙士價，主因不少分析提將03年沙士和現在武漢肺炎作比較，的確有不少相同的地方。但事實上，03年的經濟環境和現在完全不同。經過97金融風暴及2000年科網股爆破後，香港在03年沙士經濟陷入低谷，加上當年8萬5政策的後遺症令樓市跌至谷底。香港樓市的支柱來自於高中產階級，他們主要從事金融業務業及專業資格的高收入人士。97-03年，香港經濟不景氣，大量高中產人士收入大減甚至失業，負資產個案高達10萬宗，失業率高企樓市購買力大減導致樓價大幅下跌。同時供樓的負責任比率也在高水平，這些因素導致於供過於求。
肺炎疫症肆虐 零售雪上加霜
現時武漢肺炎及社會運動令零售業、旅遊業、及餐飲業步入寒冬，這些行業將出現裁員潮令失業率增加，但從事以上行業的大部分人士並非樓市的支撐者，他們絕大部分是租客，亦未必因樓市出現大劈價而轉租為買。除了大量槓桿買樓人士外，有樓一族即使未供完樓，也非常接近供完。另外，現時約有60%人在樓宇上沒做按揭，他們並不急於大幅劈價賣樓。不少新聞大字標題說現時的負資產個案多約一百多宗，但與03年的10萬宗相比仍處於一個非常安全的水平。2019年的新盤全年落成量約13,600個，跟據屋宇處的動工數字1-11月只有9200個動工單位，全年只有約1萬個，這將反映未來3-4年後每年只有1萬個新屋單位落成，也做成了供應不足的情況。總括而言，如果經濟沒出現大崩盤令樓市支柱的高中產人士收入大減及失業，樓市要出現「沙士價」是沒可能的。料樓市下跌5-10%會變得吸引。但個別樓價仍可能比整體跌深一點點至10-15%。
舖市見頂 漫長時間回落
舖市與樓市不同，社會運動、網購盛行、肺炎疫情都會令舖市出現結構上的重大改變。03年沙士後，港府推出自由行，香港的零售業起死回生，商舖租金水漲船高，舖價跟屢創新高。自社會運動以來，國內同胞變成不受歡迎人士，加上近來疫症的關係，依賴自由行的本地零售業、旅遊業及餐飲業便步入寒冬。這些行業為香港的舖價作出了極大的支持作用。隨着科技不斷進步，網購的盛行更成為了實體舖的最大敵人，人們的習慣慢慢改變到網上消費，舖價漸漸因失左租客而下跌，這是一個結構性的改變，預期舖價在未來的幾年將一直下跌。
