新居屋抽籤暫鎖購買力 二手居屋短期轉冷
【樓市潮聲】樓市整體氣氛穩健向好之際，二手居屋在四月交出價升量微跌的走勢，正好撞上「居屋2025」申請期於5月20日晚截止。這一波政策性購買力轉移，預示二手市場短期將進入降溫調整階段，卻也為實力買家提供難得的喘息與觀察空間。
土地註冊處數據顯示，四月全港二手居屋登記錄得530宗，按月跌5%，成交總值約22.74億元，微升0.4%。雖然宗數略為回落，但平均售價大幅攀升至429萬元，按月勁升逾5%，創下30個月新高，僅次於2023年10月的上次高峰。明顯可見，市場購買力並未減弱，只是向上集中得更明顯。
從價格組別可清楚看到這股「逃離低價、追逐優質」的趨勢：200萬元以下組別大跌42%，200至300萬元組別亦跌21%，連主流的300至400萬元組別都跌15%。相反，500至600萬元及600萬元以上兩個高價組別卻分別大增38%及55%。這反映不少買家在高樓價環境下，寧願加預算轉向面積更大、質素更好的單位，也不願再在舊而平的貨色上浪費時間。地區方面，九龍區更逆市上升6%，顯示市區優質居屋的吸金力依然強勁。
個別成交個案同樣亮眼：長沙灣凱樂苑高層四房以835萬元成交；油麻地富榮花園高層單位呎價更高達14,773元，成為市場焦點。屋苑榜上，火炭穗禾苑以16宗穩居首位，屯門兆康苑居次；鑽石山龍蟠苑及大角咀富榮花園則分別錄得1.5倍及3倍按月升幅，熱點屋苑的強勢已逐漸浮現。
然而，這股四月尾的熱度，很可能只是申請截止前的最後衝刺。政府4月底開放新一期居屋、白居二及綠置居申請後，大量潛在買家已暫時離開二手市場，全力投入抽籤。筆者估計，五月二手居屋登記量或進一步回落至約450宗左右，市況將短暫進入「等待模式」。
對買家而言，這段購買力被鎖住的日子，反而是相對有利的議價窗口。待抽籤結果公布，未中籤的剛需客重返市場後，下半年有望釋放積壓的購買力。投資者與自住客此時應保持冷靜，避開情緒波動，重點篩選交通便利、配套成熟、樓齡較新的市區或成熟新市鎮居屋，這些單位長遠保值能力更強。
總結而言，政府不斷增加資助房屋供應，短期確實會分流二手居屋需求；但香港住房供不應求的根本矛盾未變。只要私人住宅樓價維持高位，二手居屋作為最實際的上車階梯，其吸引力便不會輕易消失。四月的高價整固，正好印證市場對優質居屋的真實需求依然強勁。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮【刊於2026年5月25日 成報財經專欄】
