新盤長期千宗告終 急攻轉入健康整固
本港一手私宅市場向來是觀察整體樓市溫度的風向標。根據土地註冊處最新統計數字，2026年7月份全港一手私宅買賣登記僅錄得731宗，按月急挫六成二；成交總值亦隨之縮減至157.10億元，按月跌四成半。上述數據不僅象徵市場在經歷長期高位爆發後正式步入整固階段，更宣告自2025年3月以來、連續16個月單月突破千宗成交的強勢紀錄告一段落。
回看7月份的分區數據，成交量展現出極為明顯的分化格局。新界區受創最深，由於月內缺乏大型全新項目登場，登記量僅錄得166宗，按月急跌逾七成半，成交金額同步大減六成七至21.21億元。九龍區雖然按月亦縮減近六成，但仍憑藉土瓜灣「首岸4期」及啟德「MIAMI QUAY 1期」等餘貨項目支撐，錄得412宗登記及69.32億元成交額，穩坐三區之冠。港島區則錄得153宗登記，按月下跌三成七，惟區內港島南岸「晉環」憑藉平均每宗高達5,500萬元的成交價，一舉奪下全月單價榜首。
事實上，7月數據的顯著回落，僅屬於購買力連續多月強勁消耗後的正常「喘息期」。若將時間軸拉長，回顧自1996年至今30年間的數據，一手私宅買賣登記能夠連續10個月或以上突破千宗的「爆發期」，在歷史上僅出現過五次。
歷年來的爆發期均各具背景：1998年金融風暴後，發展商大幅減價誘發首置客入市，寫下連續10個月破千宗的紀錄；2000年科網熱潮與政府調整房屋政策，帶動另一波連續10個月的旺市；2001年至2005年間，在「孫九招」、自由行及超低息環境交織下，更創下長達41個月、史上最長的千宗旺市紀錄；到了2019年中美貿易戰緩和及資金氾濫，市場亦曾連旺11個月（詳見圖表）。
至於剛告一段落、長達16個月的史上第二長爆發期，則源於特區政府全面「撤辣」後積壓需求的集中釋放。配合「高才通」等人才計劃帶來龐大新移民人口，加上美聯儲進入減息周期，剛性及投資需求同步湧現，促成了這場歷史級的銷售狂潮。
縱觀全局，盛極而衰乃市場必然規律，一手市場目前正由「急攻期」順理成章地過渡至「平穩消化期」。隨着發展商於7月下旬重新部署，8月上半月新盤已相繼登場收票，預計8月買賣登記可按月反彈三成至約970宗，而重新衝擊千宗大關的盛況，則有望於9月份再現。
展望2026年下半年，隨着息口走勢漸趨明確，本地經濟保持穩健，加上銀行體系資金充裕、融資成本平穩，發展商繼續以克制貼市策略定價，市場購買力依然穩固。在內地專才持續落戶及租金回報率穩步上升的背景下，「轉租為買」的剛性需求將在未來數季持續釋放。只要外圍宏觀環境不出現重大震盪，一手成交量預計將在第三季尾至第四季重拾升軌，引領香港樓市邁向更健康、平穩且可持續的發展軌道。
