內地客湧入如何重塑住宅市場格局？
【樓市潮聲】馬年伊始，恭祝各位讀者新春大吉、馬到功成、樓市順風順水！農曆新年剛過，香港樓市料很快會再展開年「小陽春」的氣勢，年關前一手市場成交十分旺盛，二手交投亦見熱絡，買家心態由觀望轉為「怕遲買更貴」，整體氣氛明顯升溫。而在這波復甦背後，一股持續發酵的力量正深刻改變市場結構——那就是來自內地的買家力量。
近一兩年，內地買家在香港住宅市場的參與度大幅回升，已成為成交量與金額增長的重要推動力。無論是一手新盤還是二手市場，內地資金的份額都顯著增加，尤其在新盤市場，內地買家的貢獻已佔相當大的比重，成為不少發展商去貨的主要依靠。
進入2026年，這股「北水」效應在馬年開局更見強勁。年初多個新盤現場人流暢旺，部分熱門項目出現快速去貨甚至即日沽清的情況，而內地買家在高端市場的影響尤為突出：愈高價的物業，內地買家的佔比愈高。某些新發展區更已成為內地客的集中熱點，帶動該區樓價表現領先全港。
這股力量正帶來以下幾個深遠的市場變化：
第一：區域供需格局加速轉變
內地買家普遍偏好交通便利、配套完善的新發展區，例如啟德、西九龍、將軍澳等區域，這些地方的新盤去貨速度明顯加快，發展商的定價信心也相應提升。傳統核心區的二手豪宅雖然仍有本地支持，但高端市場的價格引領角色已部分轉移至跨境資金。同時，隨著「搶人才」計劃吸引更多內地專才及高淨值人士來港，自住與長線持有需求變得更為穩定。
第二：價格分化趨勢更為明顯
中高價及豪宅市場受惠最大，近一兩年已出現較明顯的補漲；而中小型上車盤雖然亦有回升，但升幅相對溫和。這種分化在2026年料將延續，尤其是中價樓段（約介乎1,000萬至3,000萬元之間），或因換樓需求及內地資金流入而出現追落後的機會。
第三：政策與資金流向互動更緊密
自全面「撤辣」後，內地買家的稅務成本大幅下降，加上「新資本投資者入境計劃」允許投資住宅，香港作為資產配置與身份規劃目的地的吸引力持續增強。市場普遍預期，內地買家在未來一段時間仍會維持較高的入市活躍度，成為支撐樓價回升的重要力量。
依此觀察，筆者認為現階段內地買家已不再是樓市的邊緣角色，而是直接影響成交活躍度、定價邏輯及區域熱度的關鍵參與者。
馬年樓市開局理想，內地資金的持續流入料將成為全年重要支撐。對於本地買家而言，現在是重新評估置業時機的好時機。無論自住或投資，都值得密切留意市場最新動態。最後，再次恭祝各位讀者馬年安居樂業，置業順利，在樓市中把握機遇，馬到功成！
【刊於2026年2月23日 成報財經專欄】
