P1封面故事
作者：利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
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題目：寬按揭激活二手 樓價料漸勢平穩
自從港府於2010年起相繼推出3D樓市辣招及收緊按揭成數後，樓市一、二手市場的交投量出現明顯變化，當中二手私宅買賣登記量佔比由2010年的90%徐徐回落，跌至2019年上半年只剩62%，累積跌達28個百分點。購買力過去九年大量流入一手市場，主因是一手市場有發展商提供二按，入場門檻明顯較低。不過，10月中出爐的新一份《施政報告》放寬首置可承造按揭的樓價上限後，市場形勢逆轉，預期未來一手風光獨好的情況不再。
根據《施政報告》新修訂的措施，可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由原來的400萬元提升至目前的800萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。筆者相信，相關措施料有助刺激本月下半月1,000萬元以下的物業交投量增加至少兩成以上；而未來數月，亦將帶動整體二手私宅買賣登記量由近月只有二、三千宗，倍升至四、五千宗的水平。
未來數月二手成交料倍升
首先，放寬首置九成按揭保險樓價上限後，市場可供選擇的盤源大大增加，亦吸引了首置客及換樓客蜂擁出動尋覓心水樓盤，明顯加快了交投步伐。以措施出台後的首個周末計，本行統計的十大指標屋苑在10月19至10月20日兩天共錄得19宗成交，較對上一個周末（10月12至10月13日）的7宗急升1.7倍或大增12宗，更創了今年三月初之後的33個周末新高。
即使踏入新措出台後的第二個周末，二手市場承接力依然不減，在剛過去的周末日（10月26至10月27日）十大指標屋苑進一步錄得25宗買賣成交，按周再升32%，且創自2017年5月初後的129周(即近兩年半)新高，可見相關措施直接刺激二手屋苑交投出現大幅度的反彈。
再看看《施政報告》發布那周(10月14至20日)，本行統計的全港50個指標屋苑共錄得155宗成交，較對上一周的60宗大增近1.6倍。當中值得注意的是，周內155宗交投之中，有129宗是在10月16日，即放寬首置按揭即日實施當天起錄得，共佔了整周的83%，例如成交量最多的嘉湖山莊，其18宗成交均在10月16日至20日五天之間錄得，足以證明放寬按揭有助首置客入市上車。
樓價料受惠漸扭近月跌勢
原本因首期不足的買家，無需再單向地遁一手市場的細單位埋手，在新措施下，他們可在二手市場尋找更廣泛、甚至單位面積更寬敞的選擇，對買家而言，絕對是一個好的轉變。不過，筆者亦需在此再次提醒，不論有否放寬按揭，每個入市決定都要量力而為，且需承擔一定風險。是次放寬，正好在樓價調整之時，為有能力者開啟方便之門，最重要是結合自己積蓄及月入的實際情況來取得一個最佳平衡。
筆者相信，措施在未來一段日子將繼續帶動二手交投增加並逐步轉穩，除了令原預計二手市場低迷困局可有起色外，亦對近月處於下降軌的樓價有漸趨轉穩的作用。筆者相信，在需求明顯增加，而盤源未能及時補充下，業主叫價將變得較之前「硬淨」，某程度上可紓緩近月樓價的跌勢。
