光大新鴻基產品開發及零售研究部:簡評嘉華國際 政策明朗再入市

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光大新鴻基產品開發及零售研究部

微信-投資先機

簡評嘉華國際 政策明朗再入市

上周四(9月16日)恒指出現「三底背馳」,周五(9月17日)初段進一步下跌後成功轉跌為升,部分投資者憧憬有機會出現短線反彈。可惜周一(9月20日)港股再次急挫,執筆之時恒指一度低見23,871點,除跌破上周低位外,亦曾跌破24,000點的心理關口,表現遠遜預期。

股市再次急挫,原因除過去曾論及的內地監管風險、美國收水憂慮及恒大危機外,市場對本港房地產市場的擔心亦顯著升溫。路透社引述接近內地官方的消息人士指,香港主要地產商在早前一項閉門會議上,被告知「遊戲規則已經改變」,北京不再接受「壟斷行為」。報導進一步指,中方官員要求地產商投放資源和發揮影響力用於支持北京利益,幫助解決可能破壞社會穩定的房屋短缺問題。市場憂慮香港樓市政策風險上升,令本地地產股急跌。

由於未來幾天為恒大債務問題的關鍵日期,加上聯儲局議息在即,而本港樓市政策在施政報告前(10月6日)又未必會有具體措施公布,市場的憂慮意識料持續高企。因此,預料中港股市前景仍疲弱,在相關因素明朗化之前,中港市場波動性會較高,短線可考慮靜觀其變。

嘉華國際 多個項目陸續入帳

很多戰友問到地產股的投資前景,誠然短期不明朗因素太高,大家可先作觀望,待政策明朗化後再入市。當然,先作觀望不代表遠離股市,反觀現時投資者應多做功課(因不同行業的基本因素有別,對潛在政策的敏感度亦有不同),當時機適當就可考慮出擊。針對地產股,最近我們的研究團隊與嘉華國際 (00173)的管理層見面,以下為部分重點。

一如以往,由業績開始。上半年營業額25.11億元,按年跌70.1%。期內純利及投資物業之公平值變動前核心盈利分別為7.76億元及4.88億元。雖然盈利下跌,但集團決定派中期息7仙,與上年同期相同。表面上業績未算太理想,但主要因為較少的預售單位於上述期內交付予買家,根據管理層所指,截至6月底止,集團已簽約但未確認之應佔銷售約174億元,預計於今年下半年及2022年入賬,預示未來盈利有保證。事實上,未來集團除推售已開盤項目外,將有多個新項目陸續推出,包括:

● 九龍嘉林邊道項目
● 西南九龍維港滙第二期
● 元朗屯馬線錦上路站項目
● 將軍澳日出康城第11期項目
● 啟德第4A區1號項目
● 蘇州嘉致峰
● 南京江寧區項目
● 上海浦東新區濰坊新村街道項目

投資性物業組合多元化

值得注意的是,集團擁有多元化的投資性物業組合,包括有甲級寫字樓、酒店及服務式公寓和特色商鋪,能提供穩定的收入及現金流。截至今年6月底,投資物業組合應佔總樓面面積達27萬平方米。而上半年租金(包括酒店)收入約3.6億元,按年上升22%,已超越疫情爆發前水平。

除收入外,大家較關心發展商的財務情況。截至6月30日,集團的淨負債比率由去年的39%下降至33%(主要受惠淨現金流入);平均借貨利率由去年的2.1%下降至1.6%。現金及銀行存款約60億元,未提取銀行貸款額度約136億元。集團現時在香港及內地的土地儲備大約有175萬平方米的應佔總樓面面積,可作發展之用。由此可見,集團財務資源理想,配合盈利能見度高,以及息率吸引,中長線值得留意。

財政穩健 估值吸引

估值方面,集團每股資產淨值為14.4元,反映現時股價處偏低水平。只是考慮到大市未穩,政策風險又有所上揚,短期集團股價或較波動。是次我們主力簡評集團的業績及未來情況,待市況穩定下來,我們將剖析具體的入市部署。

筆者為證監會持牌人,本人沒持有上述股份。

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